Toewijzing Utrechtse middenhuurwoningen leerzame testcase

Middenhuurwoningen met voorrang toewijzen aan mensen met een middeninkomen én mensen die een sociale huurwoning achterlaten; op die manier proberen wij met de Gemeente Utrecht de schaarse woningen bij de juiste doelgroep te krijgen. Bovendien stimuleert dat de doorstroming. En met succes.

Aan het Rachmaninoffplantsoen in Utrecht-West worden komende maand 53 van de in totaal 132 gerealiseerde huurwoningen in het middenhuursegment opgeleverd. Bovendien komen daarmee 10 sociale huurwoningen vrij voor andere woningzoekenden, zo schrijft Stadszaken.

De Gemeente Utrecht is al een tijdje bezig om het aanbod van middenhuurwoningen uit te breiden en de doelgroep middeninkomens daarmee beter te bedienen. Zo is er het Actieplan Middenhuur, dat beoogt om in nauwe samenwerking met ontwikkelaars, corporaties en beleggers meer middenhuurwoningen in de stad te realiseren. De volgende stap is om ervoor te zorgen dat de beschikbare woningen bij de juiste doelgroep terecht komen. Daarvoor hanteert de gemeente sinds vorig jaar juni ook voorrangsregels in de huisvestingsverordening bij de toewijzing van middenhuurwoningen. ‘Dat kan volgens de Huisvestingswet, waarin staat dat je regels mag opnemen voor woningen die schaars zijn’, legt Trudy Maas uit. Zij is ruimtelijk adviseur wonen bij de Gemeente Utrecht en één van de initiatiefnemers om dit experiment aan te melden bij de Challenge Middenhuur van de provincie.

Maatschappelijk belang

De eerste regel in de verordening is dat je voorrang krijgt bij een middenhuurwoning als je in de middeninkomenscategorie valt en een sociale huurwoning achterlaat. Het project Rachmaninoff van Bouwinvest, een omgebouwd voormalig gemeentekantoor met 132 vrije sector en middenhuurwoningen in Utrecht-West, bood een mooie gelegenheid om dit toewijzingsbeleid verder uit de werken. ‘Ook wij willen de juiste doelgroepen aanspreken met onze woningen’, licht asset manager bij Bouwinvest Maurice Tulkens toe. ‘We zien voor ons wel degelijk een taak om de doorstroming te helpen bevorderen. Het is een maatschappelijk belang dat er sociale huurwoningen vrijkomen, en doorstromers kunnen daarvoor zorgen.’

Voor de vastgoedinvesteerder, die namens 25 pensioenfondsen en verzekeraars in vastgoed investeert, is dit bovendien een product met een laag risico, aldus Tulkens. ‘Huurders van deze woningen zijn niet zo snel geneigd te verhuizen, juist omdat de huur minder op hun portemonnee drukt en gematigd stijgt de komende 20 jaar. Daarmee is het een aantrekkelijke financiële én maatschappelijke langetermijninvestering voor onze achterban.’

Haken en ogen

Samenwerken op dit segment van de woningmarkt was voor beide kanten even wennen. Maas: ‘We waren natuurlijk hartstikke blij dat Bouwinvest deze woningen als testcase voor ons toewijzingsbeleid wilde inzetten. Maar geen van beiden hadden we er ervaring mee. We zijn dus gewoon maar begonnen en dan kom je van allerlei praktische haken en ogen tegen.’​

Ze noemt als voorbeeld de aanmelding op WoningNet, waar woningzoekenden voor de regio Utrecht terecht kunnen om zich aan te melden voor een sociale huurwoning. Daar kwamen nu de gegadigden voor deze middenhuurwoningen bij. Tegelijkertijd schreven die zich voor Rachmaninoff ook in bij Bouwinvest. Maas: ‘Heel logisch, zou ik ook doen als ik naarstig op zoek ben naar een woning. Maar wij zaten vervolgens wel met twee lijsten, die zorgvuldig moesten worden nagelopen.’

Een ander punt was de afstemming van de inkomensgrenzen. De gemeente werkt met een maximum inkomensgrens van 55.000 euro voor een éénpersoonshuishouden, en 65.000 euro voor tweepersoonshuishoudens. De belegger met een minimuminkomen van 39.000 euro, om ‘de huurder en onszelf te beschermen tegen mogelijk inkomensdaling’, zo zegt Tulkens. Voor hoeveel je dan het tweede inkomen meetelt binnen die bandbreedte én vervolgens de volgorde bepaalt, moet je dan wel afspreken, en ook hoe je daarover met de inschrijvers communiceert. Maas: ‘We hebben afgesproken dat mensen zich moeten aanmelden op WoningNet, maar dat Bouwinvest zelf de eigen check doet en bekijkt of de gegadigden niet boven onze grens uitkomen. Als dat zo blijkt te zijn, krijgen de mensen dat van hen te horen. Ik vind dat logisch, het zijn hun klanten.’

Tulkens noemt de huisvestingsvergunning ‘een lastige’. ‘Wij zijn niet gewend met huisvestingsvergunningen te werken, en de instantie die de vergunningen voor de sociale sector verwerkt, was niet gewend om in deze getalen met particuliere beleggers te werken.’

Volle overtuiging

Uiteindelijk kijken zowel de Gemeente Utrecht als Bouwinvest terug op een geslaagd experiment, dat zeker voor herhaling vatbaar is. Maas: ‘Het was heel handig dat je aan beide kanten werkt met praktische ingestelde mensen met veel ervaring. Stap voor stap hebben we samen het proces doorlopen, samen afwegingen gemaakt bij en geleerd van elke stap. Dat is heel waardevol geweest.’

Ook Tulkens vindt de ervaringen positief, zowel met de gemeente als met WoningNet. ‘Voor WoningNet ontstond zo de mogelijkheid om toegang te krijgen tot het middenhuursegment van institutionele beleggers. Voor ons is het belangrijk om te weten hoe we kunnen inspelen op de precieze wensen van mogelijke doorstromers. Dat de Gemeente Utrecht zich zo met volle overtuiging op het podium van middenhuur begeeft, helpt de samenwerking tussen diverse partijen, zoals woningcorporaties en institutionele beleggers.’