Toekomstige kantoren hebben karakter, zijn duurzaam en goed bereikbaar

Tijdens de Covid-19 pandemie werd thuiswerken de norm, maar volgens Bas Jochims, Director Dutch Office & Hotel Investments zal er altijd behoefte zijn aan kantoren die ruimte bieden om elkaar te ontmoeten en die hoog scoren als het gaat om duurzaamheid, kwaliteit en locatie. Hoewel bedrijven de afgelopen 18 maanden het verlengen of uitbreiden van huurcontracten even on hold hebben gezet, zien we het vertrouwen onder huurders weer toenemen in veel Europese landen, mede gevoed door de goede economische vooruitzichten.

Maak je je zorgen om de toekomst van de kantorenmarkt?
Bas: “We zien nog wel onzekerheid en terughoudendheid onder huurders, maar over het algemeen worden de vooruitzichten beter. Het vertrouwen neemt toe en de grotere organisaties durven weer besluiten te nemen over hun vestigingsvraagstukken.

Na de mondiale financiële crisis was dat anders. In Nederland bijvoorbeeld is er op dit moment lang niet zo veel kantorenleegstand als toen. De vooruitzichten voor economie en werkgelegenheid zijn momenteel goed in de meeste grote steden in Europa, zo ook in Nederland. We zien de vraag toenemen vanuit de financiële sector, IT-wereld en andere kennissectoren. In die sectoren is er vooral vraag naar het soort vastgoed waar we nu al in investeren: op centrale, goed bereikbare locaties met uitstekende faciliteiten en een gezond binnenklimaat. Om die reden veranderen we niet van strategie en blijven we investeren in kantoorvastgoed in de grote steden.”

De Nederlandse kantorenmarkt werd geteisterd door enorme leegstandscijfers tijdens de financiële crisis. Hoe ziet dat er nu uit?
Bas: “Rond 2013-2014 bereikte de kantorenleegstand in de grote Nederlandse steden dubbele cijfers, maar die zijn sindsdien flink gedaald. De leegstand, vooral op de A-locaties, is nu heel laag en de loan-to-value ratios zijn nu veel gezonder dan in het vorige decennium. Veel verouderde kantoorruimte is na de crisis getransformeerd naar hotels en woningen en de leegstand concentreert zich voornamelijk bij oudere kantoren en op b of c locaties.”

Welke trends zie je ontstaan onder huurders?
Bas: “Huurders moeten zich kunnen identificeren met een kantoor. Het moet onderscheidend zijn op het gebied van architectuur of voormalige bestemming en ook de locatie is erg belangrijk. Zeker nu personeel schaars is en de ‘war on talent’ los is gebarsten. Een goed voorbeeld is het onlangs geopende Central Park in Utrecht. Het gebouw is zeer centraal gelegen in Nederland en is om die reden heel aantrekkelijk voor veel verschillende bedrijven. Vooral voor internationale bedrijven waar bereikbaarheid hoog op het wensenlijstje staat. Hetzelfde geldt voor het onlangs geheel vernieuwde WTC Rotterdam. Ook in Amsterdam hebben we mooie voorbeelden van iconische gebouwen: de voormalige Citroëngebouwen waar Pon en Under Armour hun intrek hebben genomen. Beide bedrijven kozen deze locatie zeer bewust vanwege de goede connectie met het centrum van Amsterdam, maar vooral omdat ze zich kunnen identificeren met het naastgelegen Olympisch Stadion dat sport en mobiliteit ademt.”

Welke invloed heeft de pandemie op de toekomst van kantoren?
Bas: “Huurders van kantoren weten nog niet wat de impact van thuiswerken zal zijn in de toekomst. Dat heeft de afgelopen tijd wel invloed gehad op verhuuractiviteiten. We zien ook dat veel bedrijven beslissingen op dit gebied voor zich uit hebben geschoven. Grote huurders hebben nog niet aanzienlijk geschrapt in het aantal vierkante meters, maar niemand weet nog echt wat de toekomst voor ons in petto heeft. Wat we wel zien is dat een mix van lange termijn en flexibele ruimte de meest ideale combinatie lijkt te worden. “

Is Central Park een goed voorbeeld van het kantoor van de toekomst?
Bas: “Central Park voldoet in mijn ogen aan de behoefte van de toekomstige kantoorhuurder. De hoge kwaliteit, duurzaamheid en locatie nabij Utrecht CS dragen hier aan bij. Verder beschikt het gebouw over de laatste technologische snufjes die weer bijdragen aan goede communicatie, en grotere efficiëntie en productiviteit. Maar het meest in het oog springend is het twee verdiepingen hoge park op 45 meter hoogte. Deze groene oase middenin het gebouw en de ‘social hub’ bij de entree van het gebouw is precies waar huurders behoefte aan hebben. De functie van het kantoor verandert: het is niet langer alleen een plek om te werken, maar vooral een plek om te ontmoeten. Dit soort kantoren wordt steeds aantrekkelijker in het post-Covid tijdperk.

Welke impact heeft het groeiende belang van duurzaamheid en ESG bij investeerders en huurders op de sector?
Bas: ”Dit is natuurlijk geen nieuwe trend voor ons, het is hooguit in versnelling geraakt tijdens de Covid-pandemie. De focus ligt op verantwoord beleggen als onderdeel van onze purpose real value for life. Onze vermogensbeheer draagt bij aan maatschappelijk én financieel rendement. Het uitgangspunt is dat Central Park na oplevering Paris Proof is. Bouwinvest heeft roadmaps ontwikkeld om ervoor te zorgen dat al onze assets aardgasloos en bijna energieneutraal zijn in 2045. Dat is vijf jaar eerder dan de deadline van het klimaatakkoord van Parijs.  We weten welke maatregelen we moeten nemen om onze duurzaamheidsdoelstellingen te halen.

De definitie van duurzaamheid verbreedt zich ook naar een gezonde werkomgeving, gezondheid en leefbare gebieden, niet alleen in de kantorenmarkt. Bij investeringsbeslissingen stellen we onszelf steeds meer de vraag: voor welke maatschappelijke uitdaging kunnen wij een oplossing bieden? Neem bijvoorbeeld onze investeringen in senioren- en middenhuurwoningen.

Zijn daar nog andere voorbeelden van?
Bas: “We zien ook kansen in maatschappelijk vastgoed, bijvoorbeeld scholen. Veel gemeenten hebben beperkte budgetten en hebben niet de middelen om maatschappelijk vastgoed te onderhouden en verduurzamen. Institutionele investeerders zouden het vastgoed kunnen overnemen met bijvoorbeeld sale-and-leaseback overeenkomsten. Op deze manier kunnen de kosten voor het noodzakelijk onderhoud en verduurzaming gefinancierd worden en het facility management efficiënter worden ingericht.

Deze ontwikkelingen bevinden zich nog maar in de beginfase en we zien ook terughoudendheid bij gemeentes. Maar dat zagen we ook enige jaren geleden in de zorgsector. Daar zijn we nu al veel verder en hebben we een veel seniorenwoningen en zorgvastgoed in de portefeuille. Investeren in maatschappelijk vastgoed is een goed voorbeeld van hoe we kunnen bijdragen aan maatschappelijke vraagstukken én financieel en maatschappelijk rendement kunnen bieden.