25 apr 2019

Deel dit op:

De institutionele vastgoedvermogensbeheerder Bouwinvest boekte een totaalrendement van 12,4% in 2018 – hetzelfde rendement als in 2017. Het sterke resultaat is vooral te danken aan de bovengemiddelde prestaties van de drie Nederlandse core unleveraged fondsen die in 2018 een gemiddeld rendement van 15,0% hebben geleverd tegen 13,9% een jaar eerder. Met name het Dutch Residential Fund presteerde bijzonder sterk.

Het geïnvesteerde kapitaal van Bouwinvest groeide met 20% van €9,4 miljard in 2017 naar €11,3 miljard in 2018. Dat komt vooral door de sterke groei van het Dutch Residential Fund en de drie regionale mandaten: Europe (excl. Nederland), North America en Asia-Pacific. Deze resultaten liggen in lijn met de doelstelling om de portefeuille met 40% te laten groeien tot €15 miljard geïnvesteerd kapitaal per 2021. De drie bovenstaande regionale mandaten zijn in 2018 samen met 23% toegenomen naar een totaal van €3,2 miljard geïnvesteerd kapitaal en zijn daarmee goed voor bijna 28% van de totale portefeuille.

Dick van Hal, CEO Bouwinvest: “Afgelopen jaar vierde Bouwinvest zijn 15e verjaardag als een onafhankelijke belegger en investment manager van de Nederlandse sectorfondsen. Het was een goed jaar voor ons. Ons rendement op het geïnvesteerde vermogen in 2018 kwam voor het vierde jaar op rij in de dubbele cijfers uit. In 2018 sloten we transacties ter waarde van €1,6 miljard, twee keer zoveel als in 2017, waarvan €853 miljoen beleggingen buiten Nederland betroffen. Daarnaast mochten we een aantal nieuwe klanten verwelkomen, waardoor het totaal nu op 22 uitkomt. En om onze internationale portefeuille te laten groeien hebben we een kantoor in Sydney geopend om zo dichter op de beleggingen in de Asia-Pacific regio te zitten. Daarnaast zijn we van plan later dit jaar een kantoor te openen in New York.”

Het afgelopen jaar belegde Bouwinvest in huurwoningen in Los Angeles, New York, Tokio, Shanghai en Parijs, en het kantoorgebouw ‘The Spiral’ aan Hudson Yard in New York. In Nederland is een aantal nieuwe projecten toegevoegd aan de pijplijn, waaronder het woonproject Sluishuis in Amsterdam en het kantoorgebouw Central Park bij Utrecht Centraal. Alles bij elkaar genomen is de waarde van projecten in de pijplijn gestegen naar €1,8 miljard.

Van Hal voegt daaraan toe dat de vraag naar duurzame en energieneutrale woningen wereldwijd is toegenomen, zowel onder de gebruikers als de kopers van vastgoed: “Dit creëert mogelijkheden voor een bedrijf als Bouwinvest om te investeren in duurzaam en energieneutraal vastgoed en om de duurzaamheid van de huidige portefeuille te verbeteren. We boekten op dit gebied een sterke vooruitgang in 2018. Maar liefst 78,7% van ons geïnvesteerde vermogen valt onder de categorie duurzame beleggingen.”

Hij waarschuwt daarentegen dat de eventueel stijgende rente, gematigde macro-economische vooruitzichten en geo-politieke factoren gevolgen kunnen hebben voor het beleggingsklimaat in het komende jaar. "Wij verwachten dat de waardestijging van vastgoed de komende tijd zal afvlakken. Daarom zullen we voorbereid moeten zijn op lagere rendementen dan die van de afgelopen paar jaar. Desalniettemin geloven we dat een rendement tussen de 5% en 7% nog steeds haalbaar is, natuurlijk onder voorbehoud van onvoorziene omstandigheden. Maar zelfs in iets mindere omstandigheden is vastgoed een goed antwoord op de langetermijnbeleggingsbehoeftes van pensioenfondsen en verzekeraars.”

Nederlandse portfolio’s

Van de vijf Nederlandse fondsen presteerde het Bouwinvest Dutch Residential Fund, met €5,8 mrd geïnvesteerd kapitaal, het beste met een totaalrendement van 18,1% in 2018 (2017: 15,6%). Het Fonds overtrof de MSCI-benchmark met 0,5% in 2018. Over de vijfjaars periode deed het Dutch Residential Fund het met een aanzienlijke marge van 200 basispunten (15,3% versus 13,3%) beter dan de MSCI-vastgoedindex. De directe huurinkomsten als deel van het totaalrendement lagen met 2,6% in 2018 lager dan het voorgaande jaar, dit wordt deels veroorzaakt door een substantiële pijplijn die nog geen huuropbrengsten oplevert. Dit werd echter ruimschoots gecompenseerd door de groei van het indirecte resultaat met 15,6% (2017: 12,8%). Het Residential Fund behaalde opnieuw een GRESB-duurzaamheidsrating van vier sterren.

Het Dutch Retail Fund, met een geïnvesteerd kapitaal van €970 miljoen, leverde in 2018 een rendement op van 5,6% (2017: 7,8%). Het fonds vergrootte het aandeel van convenience retail – ofwel winkelcentra voor de dagelijkse behoeften. Zo verwierf het Retail Fund 13 Jumbo-supermarktwinkels in de provincies Overijssel, Noord-Brabant, Zeeland en Zuid-Holland. Het fonds investeerde ook in de verbetering van bestaand vastgoed. Het Retail Fund versloeg de MSCI-benchmark met 2% in 2018. Het gemiddelde vastgoedrendement over vijf jaar 6,4% bedroeg, vergeleken met 4% voor de vergelijkbare MSCI-index. Het Retail Fund behaalde opnieuw een GRESB-duurzaamheidsrating van vier sterren.

Het Dutch Office Fund, dat €771 miljoen omvatte in 2018, behaalde vorig jaar een totaalrendement van 11,5% (2017: 13,1%), grotendeels dankzij de indirecte waardering van de sterke, Amsterdamse kantorenmarkt. De underperformance van 1,9% ten opzichte van de MSCI vastgoedindex was voornamelijk toe te schrijven aan (her)ontwikkelingsprojecten die nog geen huurinkomsten genereerden. Het Fonds verwelkomde een nieuwe investeerder en heeft nu vier klanten. Het Office Fund verbeterde in 2018 ook de GRESB-duurzaamheidsscore en behield de hoogste beoordeling van 5 sterren.

Het Hotel Fund behaalde een totaalrendement van 17,0% in 2018 (2017: 13,4%), met een direct rendement van 5,1% (2017: 5,4%) en een indirect rendement van 12,0% (2017: 8,0%). Ultimo 2018 had het Fonds een geïnvesteerd kapitaal van €259 miljoen na de opening van het Meininger Hotel in de Amstel Tower in Amsterdam. Het Hotel Fund verbeterde de GRESB-score aanzienlijk in 2018 en verhoogde de GRESB-rating naar 3 sterren.

Het Healthcare Fund behaalde in 2018 een totaalrendement van 8,1% (2017: 8,0%). Aan het einde van 2018 had het Fonds €178 miljoen aan geïnvesteerd kapitaal. Het Healthcare Fund verrichtte €57 miljoen aan transacties gedurende het jaar in zelfstandige zorgappartementen en intramurale zorgcomplexen in steden zoals Apeldoorn, Den Bosch, Leidschendam, Almere, Heiloo, Amsterdam en Groningen. Het Healthcare Fund behield de GRESB-duurzaamheidsrating van 1 ster.

Internationale mandaten

Van de drie internationale mandaten groeide het geïnvesteerd kapitaal van het Asia-Pacific Mandate het sterkst naar €893 miljoen. Het mandaat leverde een rendement op van 8,9% in 2018 (2017: 16,2%). Het Asia-Pacific Mandate liet een outperformance zien van 2,9% ten opzichte van de ANREV/GRP Index. Het Asia-Pacific Mandate investeerde in totaal €311 miljoen in huurwoningen, kantoren, winkelpanden en, logistiek. Tot de investeringen behoorden zes woningprojecten in het centrum van Tokio en logistieke panden in Australië, Nieuw-Zeeland, Japan, Singapore en Hong Kong. 37% van de portefeuille noteerde bovengemiddelde duurzaamheidsscores (4 of 5 sterren).

Het North America Mandate, met een geïnvesteerd kapitaal van €1,2 miljard, noteerde een totaalrendement van 4,3% in 2018 (2017: 6,2%). Het North America Mandate liet een underperformance zien van 0,8% ten opzichte van de NCREIF/GPR Index. Gedurende het jaar heeft het Fonds €442 miljoen belegd in woningen, studentenhuisvesting, zorgvastvastgoed, logistieke centra en het kantoorgebouw The Spiral in New York. 33% van de portefeuille noteerde bovengemiddelde duurzaamheidsscores (4 of 5 sterren).

De Europese portefeuille, met een geïnvesteerd kapitaal van €1,1 miljard, behaalde een totaalrendement van 4,7% in 2018 (2017: 10,9%). Het Europe Mandate liet een lichte outperformance zien van 0,1% ten opzichte van de INREV/GPR Index. In de loop van het jaar belegde Bouwinvest €100 miljoen in woningen, kantoren, winkels en logistieke centra, voornamelijk in grote Franse steden, waaronder Marseille, Nancy, Lyon, Lille, Nice en Parijs. Het mandaat verbeterde de duurzaamheidsprestaties gedurende het jaar aanzienlijk: 51% van de beleggingen in de Europese portefeuille noteerde bovengemiddelde scores op het duurzaamheidsfront (4 of 5 GRESB-sterren), vergeleken met 35% in 2017.