"Betrek institutionele beleggers eerder bij gebiedsontwikkeling"

10 nov 2018

Deel dit op:

Institutionele beleggers hebben de gewoonte van louter gebouwen aankopen losgelaten. Door als co-maker marktkennis te delen en door een vroegtijdige betrokkenheid bij toekomstige investeringen in gebiedsontwikkelingen, kan deze groep een belangrijke bijdrage leveren aan de verstedelijkingsopgave, aldus Boy Wesel, Manager Strategic Partnership bij Bouwinvest.

Traditioneel kopen institutionele vastgoedbeleggers projecten als de ontwikkelaar zijn werk heeft gedaan. Bij de aankoop spelen kwaliteit en duurzaamheid van het product, locatie en de toekomstige marktvraag een belangrijke rol, maar de belegger zou sterker betrokken moeten worden bij nieuwe, integrale gebiedsontwikkeling.

Nederland kent een groot tekort aan goede, betaalbare woningen. De bouwproductie is tijdens de crisis onvoldoende geweest om te voorzien in de vraag die voortkomt uit de aanhoudende groei van het aantal huishoudens. Met name in populaire stedelijke gebieden is de spanning op de woningmarkt groot. Alleen al in de Metropoolregio Amsterdam bestaat de komende twintig jaar behoefte aan zeker een kwart miljoen nieuwe woningen. Het handhaven van gemengde steden maakt onder meer groei van het woningaanbod in het middensegment noodzakelijk.

Woningnood
Sommige bestuurders spreken inmiddels van een nieuwe woningnood. Maar anders dan in de tijd dat het Rijk met ruime middelen in hoog tempo woningbouw mogelijk maakte en ook corporaties zich op het commerciële pad mochten begeven bij de ontwikkeling van VINEX-locaties, zijn gemeenten nu sterk afhankelijk van de ontwikkelingsmogelijkheden die de markt biedt.

Bovendien valt grootschalige stadsuitbreiding niet meer zo makkelijk te realiseren. Aan de randen van onze steden is maar op beperkte schaal nieuwe woningbouw mogelijk. Terecht genieten natuurgebieden stevige bescherming. Voor de substantiële groei van het aantal woningen zullen dus binnen bestaand stedelijk gebied nieuwe oplossingen moeten worden bedacht. Verdichting en verandering van bestaande woongebieden of transformatie van verouderde kantoorgebieden en bedrijventerreinen bieden goede mogelijkheden voor de realisatie van aantrekkelijke woonmilieus, maar dat zijn zelden eenvoudige projecten.

Bij het vervullen van die ingewikkelde verstedelijkingsopgave wordt een sterkere rol gevraagd van institutionele beleggers. Vroegtijdige betrokkenheid bij de ontwikkeling van nieuwe gebieden biedt hen een bijzondere mogelijkheid goed na te denken over waardecreatie. Vastgoedvermogensbeheerders zijn gebaat bij een positieve waardeontwikkeling op de lange termijn. Net als woningcorporaties en gemeenten profiteren ze van inclusieve, vitale en levendige steden. Dergelijke gebieden leveren een betere garantie op voor waardevaste beleggingen. Tijdige betrokkenheid bij de ontwikkeling van nieuwe gebieden maakt het mogelijk meer sturing te geven aan die gebieden en de gewenste waardeontwikkeling.

Marktkennis
Hoogwaardige gebiedsontwikkeling vraagt om een interactief proces met een goede balans tussen ruimtelijke kwaliteit, sluitende business cases en een brede kennis van de markt. Juist breder georiënteerde vermogensbeheerders zijn actief in heel verschillende vastgoedmarkten. Zij beheren omvangrijke woningportefeuilles, vernieuwen het kantorenaanbod, investeren in hotels, winkels en zorgvastgoed en voelen zich medeverantwoordelijk voor binnensteden waar het vastgoed zich veelal bevindt. Ook zijn institutionele beleggers bezig met de veranderende vraag naar zorgvastgoed door vergrijzing en wijzigingen in ons zorgstelsel.

Of het nou gaat om woningen, kantoren, winkels, hotels of zorgvoorzieningen, al die beleggingsactiviteiten leveren beleggers een brede kennis op over de vraag waar de gebruikers op termijn behoefte aan hebben. Het gaat niet alleen om de eerste huurders, maar evengoed om de gebruikers van morgen en overmorgen. Het gaat ook om meer dan alleen toekomstbestendige gebouwen. Het is belangrijk dat gebieden zodanig met de omgeving zijn verbonden, dat zij ook in de toekomst optimaal kunnen functioneren.

Het wordt weleens vergeten, maar institutionele beleggers verbinden zich voor lange tijd aan gebieden. Een institutionele belegger houdt een object lange tijd in portefeuille en heeft er dus belang bij dat gebouwen en gebieden nu en in de toekomst goed functioneren. Die lange betrokkenheid maakt hen tot een natuurlijke samenwerkingspartner voor gemeenten, corporaties en andere stakeholders bij de ontwikkeling van nieuwe gebieden.

Kennisdelen
Centraal in dat bondgenootschap staat het delen van kennis en inzicht. Het antwoord op de vraag welke wensen een bepaalde doelgroep in de wat verdere toekomst zal hebben, is niet makkelijk te geven. Niemand weet precies welke invloed de technische revolutie over enkele decennia zal hebben op gebouwen en gebieden. Dat neemt niet weg dat het beschikbaar stellen van grondige markt kennis een positieve bijdrage kan leveren aan de ontwikkeling van sterke gebieden. Dat kan in de grote steden, maar misschien nog wel meer in middelgrote plaatsen waar niet altijd sprake is van een omvangrijke ambtelijke capaciteit om alle facetten van ruimtelijke planning en ontwikkeling een hoogwaardige invulling te geven.

Samenwerking
Institutionele beleggers hebben de gewoonte van louter gebouwen aankopen al wel losgelaten. Als ik naar de activiteiten van Bouwinvest kijk, dan zijn er goede voorbeelden van bredere betrokkenheid bij wijken en goede samenwerking met andere bij een gebied betrokken partijen. Het Nieuw Nachtegaalplein in de wijk Wolfskuil in Nijmegen is in eendrachtige samenwerking met woningcorporatie Portaal versneld vernieuwd en versterkt met een meer gevarieerd woningaanbod. 

Bouwinvest is een belangrijke partner bij de vernieuwing en verdichting van de omgeving van het Olympisch Stadion in Amsterdam-Zuid. Niet alleen hebben we de plint en de parkeergarage van het iconische stadion in bezit, we zijn ook partner bij de transformatie van twee monumentale garagebouwen en een groot deel van de woningen in het gebied. Het resultaat is een mix aan winkels, kantoren, woningen en diverse voorzieningen. 

Op het Hembrugterrein in Zaanstad is Bouwinvest direct vanaf de overname van de grond door ABC Vastgoed betrokken bij de gebiedsontwikkeling. Juist daar denken we vanaf een vroeg moment mee aan het creëren van een aantrekkelijk, toekomstbestendig en waardevast woon- annex werkgebied.

Cultuurverandering
Om die nieuwe rol te vervullen is het belangrijk de beschikbare kennis niet binnen de eigen muren te houden, maar breed met elkaar te delen en toegankelijk te maken voor de buitenwereld. Dat gaat niet van vandaag op morgen, maar de noodzaak om toekomstbestendige gebieden te ontwikkelen maakt het wel aantrekkelijk in eigen huis de cultuur van openheid en kennisuitwisseling verder te versterken.