“Toekomst van winkels ligt in beleving en gemak”

“Alles draait om beleving”, aldus Collin Boelhouwer, Hoofd Asset Management Winkels van Bouwinvest. Bouwinvest richt zich voor een belangrijk deel op die plekken die hier op inspelen. Het gaat om het creëren van een prettige omgeving waar meer te beleven is dan alleen het kopen van kleding die je ook online kunt aanschaffen.

De consument wil naar steden waar nieuwe partijen en winkels aanwezig zijn en horeca en andere zaken die de beleving verhogen. Dat zijn naar onze mening toch meer de grote steden, en dan vooral de beste hoofdwinkelstraten van die steden. Onze laatste acquisitie eind vorig jaar van 8.100 m2 winkelunits in het WTC-gebouw in hartje Rotterdam, sluit naadloos aan op onze strategie.”

De andere focus van Bouwinvest ligt op winkelvastgoed dat is gericht op dagelijkse boodschappen, de convenience centra. Hier is volgens Boelhouwer de trend om terug te gaan naar de basis zoals die twintig jaar geleden werd gelegd. “Twintig jaar geleden had zo’n centrum een supermarkt en een aantal kleinere winkeltjes zoals een bakker en slager. Door de vraag, en de hoeveelheid beschikbaar geld, is die markt veranderd. Naast winkels voor dagelijkse voorzieningen kwamen er mode- en andere winkeltjes bij. Vanaf de eeuwwisseling zag je deze centra groter worden. De winkels die niet gericht zijn op de dagelijkse voorzieningen hebben het nu door de concurrentie van online winkels moeilijk en kunnen de benodigde omzet niet realiseren. Dat resulteert in leegstand en die kun je niet invullen door een tweede bakker of derde slager. Uiteindelijk zal het interessanter zijn ze te verhuren als woning of aan zorgaanbieders. Als er niets meer te realiseren is dan moet je er afscheid van nemen. We sturen er op dat in nieuwbouw de omvang van deze centra kleiner is.”

Bij projecten die niet liggen op absolute A-locaties heeft de huurder het voor het zeggen. “Retailers willen op de beste plek zitten tegen de laagste prijs. Zo lang er maar genoeg aanbod is, concurreren eigenaren tegen elkaar op. Beleggers hebben liever een winkel voor wat minder huur gevuld dan leegstand, want leegstand straalt ook af op je andere huurders.”

Soms is prijs alleen niet voldoende en is creatief denken vereist zoals in winkelcentrum Makado in Purmerend. Bouwinvest is hier bezig met een project met plaatselijke retailers waarbij zij niet alleen fysiek een winkel huren maar ook een online afzetpunt. “Hier hebben we het initiatief genomen om de krachten van 25 huurders te bundelen. Door de ontwikkelkosten van een speciale App te delen, is een groot aantal winkels digitaal ontsloten. Hiermee geef je de ondernemers iets extra’s om te kunnen ondernemen. Alles komt terug op het verleiden van de huurder. Dat is niet alleen afhankelijk van de huur en locatie, maar ook van de mogelijkheden die je biedt.” Het is volgens Boelhouwer zaak om het huidige bezit aantrekkelijk en op peil te houden. “We moeten de huren voor de komende jaren garanderen op hetzelfde niveau. Dat betekent meer doen voor hetzelfde geld, ondernemender zijn en sneller reageren op de veranderende vraag in de markt. Er zijn in Nederland veel gebieden waar een extra upgrade nodig is. Gelukkig heeft Bouwinvest de mogelijkheden om te investeren en herontwikkelingen uit te voeren.”

De focus van Bouwinvest ligt komend jaar vooral op Amsterdam, niet alleen op de hoofdwinkelstraten maar ook op wijkverzorgende centra zoals die op het Stadionplein en in Amsterdam-Noord (Mosveld). Hierbij zal heel goed gekeken worden wat de vraag naar vastgoed is. “Ontwikkelaars willen nog graag de grens opzoeken van wat realistisch of mogelijk is, terwijl beleggers heel strikt naar die omvang kijken. We willen niet bouwen voor leegstand. Vastgoed is niet zo flexibel als de veranderingen in vraag en aanbod, je kunt stenen niet weghalen. Uiteindelijk zal je leegstand ingevuld zien worden door woningen of andere functies. Deze veranderingen gaan langzaam. Het is beter iets minder vastgoed te hebben waar wel veel vraag naar is dan meer vastgoed dat leidt tot een afnemende vraag. Je ziet dat beleggers in die markt meer aan het stuur zitten dan een aantal jaren geleden. Nu wordt alleen maar ontwikkeld als het zeker is dat het ook verkocht gaat worden.” Ondanks een mindere markt is het volgens Boelhouwer absoluut mogelijk goede rendementen te maken: “Als je maar selectief bent.”