Onderzoek Bouwinvest: hoge risicopremie Nederlands winkelvastgoed biedt investeringsmogelijkheden

Zorgen in de markt over de hoeveelheid nieuwbouwplannen van Nederlands winkelvastgoed resulteren in te hoge risicopremies voor kwalitatief sterk winkelvastgoed dat tegen een oplopende leegstand bestand is…

Dat biedt aantrekkelijke mogelijkheden voor investeerders die toegang hebben tot deze winkelbeleggingen, concludeert Bouwinvest in zijn meest recente onderzoek.

Robert Koot, Head of Research bij Bouwinvest: “Het gevaar bestaat dat investeerders in Nederlands winkelvastgoed de fouten die in het verleden in de kantorenmarkt zijn gemaakt zullen herhalen. Die markt verdiende de bijnaam “Europees Kantorenkerkhof’ vanwege de hoge leegstandpercentages. Deze zorgen houden de yields in retail echter ook relatief hoog – bijvoorbeeld gemiddeld 7,0 % netto voor goed functionerende wijkwinkelcentra. Deze stevige risicopremie creëert kansen voor investeerders die toegang hebben tot de zogenaamde ‘convenience’-winkelgebieden, welke dominant in hun eigen gebied zijn en dus ‘toekomstbestendig’ tegen een algehele stijging van het aanbod. Het is een goed moment om in de juiste niches van het Nederlandse
winkelvastgoed te stappen.”

Koot suggereert dat investeerders mikken op winkels voor de dagelijkse boodschappen die aan de lokale vraag voldoen en op winkelvastgoed in de hoofdwinkelstraten van de grote steden. In deze steden neemt de bevolking nog steeds het sterkst toe en is de economische groei het meest dynamisch. Investeringen moeten gericht zijn op de grotere steden die een breed scala bieden aan andere voorzieningen rondom de retail-component, zoals
restaurants, cafés, entertainment en toeristische attracties, zodat de fysieke winkels kunnen concurreren met de steeds maar groeiende e-commerce. Steden als Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht vallen hieronder.

De financiële crisis toonde hoe groot de veerkracht is van winkelvastgoed gericht op het dagelijks segment, terwijl de non-food winkels buiten de belangrijkste winkelgebieden onevenredig moesten lijden. Het aantal vierkante meters aan leegstaand winkelvastgoed neemt in Nederland nog steeds toe. Na een historisch dieptepunt in leegstand tijdens de laatste hausse in 2006/2007, is er een opwaartse trend zichtbaar geweest die uitsteeg boven de 7 % van de totale markt aan het begin van 2015. Nu er voor zeker 3 miljoen m2,
ofwel 10 % van de totale bestaande Nederlandse voorraad, aan nieuwbouwplannen in de pijplijn zit, lijkt er een zorgelijke disconnectie te zijn tussen de verwachte ontwikkeling van vraag en aanbod.

De totale Nederlandse consumentenmarkt bedroeg zo’n € 285 miljard, waarvan ongeveer een derde (€ 86 miljard) voor rekening van de retail sector wordt genomen, inclusief online verkoop. Het grootste deel van de retailverkopen (€ 42 miljard) gaat naar voeding en medicijnen, en zo’n € 14 miljard naar kleding en schoenen. Nu online verkoop grofweg
10 % van de totale Nederlandse markt inneemt, bestaat de kans dat deze sector op
de lange termijn een sterke groei gaat doormaken tot wellicht 20 % of 30 % marktaandeel. Mocht dit scenario zich inderdaad voordoen, dan zou dat significante gevolgen hebben voor investeerders in winkelvastgoed die niet goed gepositioneerd zijn tegen online verkoop.

Robert Koot concludeert: “Nederlandse gemeenten zouden een strikter beleid moeten hanteren ten aanzien van de ontwikkelingen van winkelvastgoed, maar zouden ook flexibel moeten zijn bij het toestaan van alternatief gebruik van leegstaande ruimte, zoals ‘pop up’-stores. Investeerders moeten blijven investeren in de kwaliteit van hun winkelcentra en daarbij is nauwe samenwerking met de lokale overheid en retailers noodzakelijk. Er hoort
ook meer ruimte voor de eigenaar te zijn om invloed te hebben op de ‘retail mix’, hetgeen nu nog vaak wordt tegengehouden vanwege de sterke juridische bescherming van de zittende huurder. Een optimale huurdersmix aansluitend op het profiel van het winkelcentrum verbetert de sfeer en vergroot de mogelijkheden voor lokale
retailers om erin te trekken.”