Top Vastgoed herontwikkelt voor Bouwinvest de voormalige Beurspassage

‘Waar het bij ontwikkelen om gaat, is De Idee, met een hoofdletter’

Het is een semantische discussie: het onderscheid tussen ‘het idee’ en ‘de idee’. ‘De idee’ wordt gebruikt vanuit een filosofische insteek, ‘het idee’ staat meer voor de betekenis ‘opvatting’, ‘gedachte’ of ‘mening’. Wat Patrick van Lammeren en Frank van Kessel betreft wordt hun manier van werken het best verwoord met het begrip De Idee, en dan ook nog met hoofdletters. Van Kessel: ‘Wij hebben meestal niet zo veel tijd nodig om vast te stellen of we met een opdracht of project verder willen. In het geval van de Beurspassage heeft het ons niet meer dan een uur gekost. Vlak voor de pitch hebben we met ons tweeën nog een rondje om het gebouw gelopen en een eerste schets laten maken. En toen wisten we het zeker. Zo’n prachtige locatie, zo’n geschiedenis. Het is misschien wat abstract, maar De Idee van wat het project Nowadays uiteindelijk is geworden, werd tijdens die wandeling heel concreet. Gelukkig voor ons begreep Bouwinvest dat en kregen wij de opdracht.’

Van Lammeren: ‘Wij hebben niet bepaald een orthodoxe manier van werken. Top Vastgoed bestaat uit twee personen: Frank en mijn persoon. Wij houden niet zo van alle ontwikkelingspoespas en gaan ook altijd uit van de kansen en mogelijkheden. Als we in een project niets zien, doen we het niet. Recht door zee, geen flauwekul. Graag of niet.’

Fietsen en groen

Het gesprek met het duo dat Top Vastgoed vormt, vindt plaats in Utrecht, in het Utrechtse Wilhelminapark. Van Lammeren en Van Kessel zijn beiden op de fiets gekomen. Van Lammeren: ‘Tegenwoordig moet alles groen en duurzaam zijn. Dat begrijpen we. Daarom hebben we hier tussen het groen afgesproken en hebben we de auto laten staan. Nowadays is ook duurzaam, met een BREEAM-certificaat.’

Van Kessel refereert aan het Vastgoedmarkt-interview uit september 2004 waarin zij bekend maakten als  Top Vastgoed verder te zullen gaan, na succesvolle carrières bij respectievelijk William Properties en Multi Development. ‘Bij dat interview stond een foto van ons twee op een motorfiets. Voor het hotel in Rotterdam waar we hadden afgesproken, stonden een paar Britse Hells Angels. We raakten in gesprek en we mochten van een van hen voor die foto op de motor plaatsnemen. Iedereen kan zien dat wij nog nooit op zo’n ding hadden gezeten. Na de motorfiets nu dus gewone fietsen, dat tekent ook de ontwikkeling die wij als Top hebben doorgemaakt.’

Niet orthodox

Van Lammeren en Van Kessel zijn inderdaad weinig orthodoxe vastgoedontwikkelaars. Zelf zien ze zich een beetje als de ‘kwajongens’ van het vastgoed. Van Kessel: ‘Toen we in 2004 voor onszelf begonnen, verklaarde iedereen ons voor gek. Waarom kies je niet voor zekerheid, je bent 40 jaar.’ Van Lammeren: ‘Maar we wisten ook de Nederlandse binnensteden dringend toe waren aan een herschikking en herijking en dat het herontwikkelen van bestaande winkelcentra de toekomst zou worden. Risicodragend herontwikkelen in nauwe samenwerking met institutionele beleggers, dat was onze visie.’

In tien jaar dat Top Vastgoed bestaat, zijn Van Lammeren en Van Kessel erin geslaagd ieder jaar een project op te leveren. Dat is geen sinecure gezien de doorlooptijd van een gemiddeld ontwikkelingsproject in Nederland. Maar dat het project aan het Damrak en Nieuwendijk iets heel anders zou worden dan al hun andere herontwikkelingen, wisten ze direct. ‘Alleen in volume al. Het is met een oppervlakte van 27.500 m2 op een van de meest bijzondere plekken van ons land. De bestaande gebouwen schreeuwen om een herontwikkeling. Typische gebouwen van de wederopbouw .’

De Beurspassage kwam in 2001 in handen van Bouwinvest, nadat het vele decennia lang eigendom was geweest van het C&A-concern en uiteindelijk terecht was gekomen in de vastgoedportefeuille van het net gevormde vastgoedfonds Redevco van de familie Brenninkmeijer. Anne Bodzinga, in 2001 de algemeen directeur van (toen nog) BPF Bouwinvest, herinnert zich die aankoop nog goed. ‘Onze vastgoedportefeuille was vooral gericht op het ontwikkelen van woningen voor de eigen portefeuille. Retailvastgoed hing er een beetje bij. Met de overname van dit object konden we een substantiële stap zetten om onze retailvastgoedportefeuille te vergroten. Het vastgoedrisico was ook gering. C&A had een langdurig huurcontract en de kantoormeters boven de C&A-winkel waren langjarig verhuurd. Wij gingen voor een multifunctioneel project met een goede langjarige cashflow en met een BAR van 7,4 procent. Ik was er wel van overtuigd was dat we op termijn daar nog eens meerwaarde op zouden kunnen genereren.’

Van Kessel: ‘Bodzinga heeft het goed gezien. Maar iedere vastgoedkenner wist ook dat het eigenlijk een afschuwelijk gebouw was, daar aan het Damrak. Dat is ook onze inzet geweest bij de pitch, zeg maar De Idee achter de herontwikkeling: het gebouw, de locatie teruggeven aan de stad Amsterdam. Tot een fatale brand op 16 februari 1963 had daar immers ook een fraai pand van Berlage gestaan.’

Volgens Van Lammeren en Van Kessel hebben een aantal factoren meegespeeld, waarom de herontwikkeling van Nowadays nu al een succes kan worden genoemd. Van Kessel: ‘Dat is onder meer de snelheid geweest waarmee wij konden opereren. Dit soort grote binnenstedelijke herontwikkelingsprojecten duurt normaal minimaal tien jaar. Wij hebben die periode gehalveerd door het anders, slimmer aan te pakken. Daar heeft onze uitstekende samenwerking met Amsterdam, in het bijzonder wethouder Boudewijn Oranje een wezenlijke rol bij gespeeld. Onze insteek was: dit kan alleen maar een succes worden, als we vanaf het begin samen met de gemeente en de ambtenaren zouden optrekken. ’

Van Lammeren: ‘We hebben alles bij elkaar een jaar lang met alle betrokken ambtenaren en afdelingen gesproken en onderhandeld. Pas nadat we alle zaken hadden afgevinkt, hebben we de bouwaanvraag ingediend die zonder problemen werd geaccepteerd. Dat zorgvuldige proces alleen al heeft ons twee jaar winst opgeleverd.’

Primark

Het eerste gesprek met de Britse modeketen Primark, op de internationale retailvastgoedbeurs Mapic in november 2011 betekende de definitieve doorbraak. Van Lammeren: ‘In de eerste variant gingen we nog uit van 9 units voor het gebouw aan het Damrak. Het bestaande huurcontact met C&A zou aflopen in 2015 en we wisten dat het een moeilijk traject zou worden om C&A te behouden, zeker tegen marktconforme huren. We hebben de onderhandelingen met C&A dan ook heel voorzichtig gevoerd. Uiteindelijk was het duidelijk dat C&A graag wilde blijven, maar inmiddels had ook Primark ons laten weten eventueel het hele pand over 7 verdiepingen te willen huren. Dat we erin geslaagd zijn om het hele pand weg te zetten bij twee van die geweldige modeketens als C&A en Primark, is voor Amsterdam fantastisch. Hetzelfde geldt voor het pand aan de Nieuwendijk, die vroeger door een loopbrug met het Damrak-pand was verbonden. Dat pand is inmiddels gesloopt en daar komt een geheel nieuw pand, dat op zichzelf staat, met Zara als belangrijkste huurder.’

Van Kessel: ‘Wat zeker mee heeft gespeeld, is dat Amsterdam al in een eerder stadium had bepaald dat grote internationale retailers die zich in het centrum willen vestigen, moesten worden bediend. Op deze locatie konden we dat realiseren. Toen we in het project stapten, was Bouwinvest er nog van uit gegaan dat de bovenste verdiepingen een andere bestemming zouden moeten krijgen. Daarbij werd met name gedacht aan een hotel. Maar al snel was het ons duidelijk dat de hotelloods van de gemeente dat niet zo zag zitten. ‘

Wat vinden Van Lammeren en Van Kessel het belangrijkste en ook meest uitdagende aspect van de herontwikkeling? ‘Dat is het gegeven dat het we zonder problemen erin geslaagd zijn de zittende huurders uit het pand te krijgen. Maar vanuit het concrete project zelf  is dat toch de verplaatsing van de oude Beurspassage. Aanvankelijk wilden we die passage er helemaal uit. Maar de gemeente en de buurt wilden haar er beslist inhouden. We hebben hier heel wat duw- en trekwerk voor moeten verrichten, maar die passage wordt indrukwekkend en zal er voor zorgen dat dit project ‘een ‘must-have-seen’ wordt in alle reisgidsen. Het is waanzinnig mooie dingen te bedenken die ook nog gemaakt worden en die voor de komende honderd jaar beeldbepalend zijn voor ons land. Dat zouden meer mensen moeten doen!’

Ruud de Wit was tussen 2001 en januari 2011 hoofdredacteur van Vastgoedmarkt. Daarvoor was hij zeven jaar lid van het MT/hoofdredactie van de regionale krant Limburgs Dagblad. Hij was verder 15 jaar buitenlands correspondent voor de GPD-bladen en een groot aantal Nederlandse omroepen in Suriname, Zuid Afrika en Spanje/ Portugal/ Noord Afrika. Lees meer op zijn blog: Visie op vastgoed