Randvoorwaarden bepalen het risico

Investeren in vastgoed vergt net zo’n gedegen voorbereiding en planning als de expeditie van de Noor Amundsen naar de Zuidpool: het doel moet helder zijn en alle stappen om daar te komen moeten zijn uitgewerkt.

Amundsen stelde dat er niet zoiets bestaat als geluk en liet in zijn expeditie naar de Zuidpool niets aan het toeval over, hij was op alles voorbereid en hield te allen tijde het einddoel voor ogen. Zijn concurrent Scott bereikte de Zuidpool twee weken later maar vond, door een minder goede voorbereiding, met zijn team op de terugweg een tragische dood.

Het is zaak dat beleggers in vastgoed zich ook goed voorbereiden. Binnen de categorie vastgoedbeleggingen is enorm veel keuze. Het is dan ook belangrijk dat er duidelijke kaders worden vastgesteld. Niet de allocatie naar vastgoed bepaalt het risico, maar de randvoorwaarden die aan de allocatie naar vastgoed worden gesteld.

De praktijk

Bouwinvest diversifieert wereldwijd in vastgoed, daarbij wordt gekeken naar belegbare markten die voldoen aan de voorwaarden die onder meer worden gesteld ten aanzien van transparantie en corruptie. De uitkomsten van dit onderzoek worden gematcht met het beschikbare spectrum aan vastgoedbeleggingen zoals: beursgenoteerd of niet-beursgenoteerd, directe of indirecte beleggingen, club deals, joint ventures of fondsinvesteringen. Daarbij streven we een portefeuille na met een laag risicoprofiel.

Een goed hulpmiddel is de door Bouwinvest ontwikkelde Global Market Monitor waarmee alle belegbare vastgoedmarkten worden gevolgd en tegen elkaar afgewogen zodat een gefundeerde discussie kan worden gevoerd om wel of niet in een bepaalde markt te investeren. In Nederland investeren we direct in vastgoed en in het buitenland nemen we deel in vastgoedfondsen, joint ventures of beursgenoteerd vastgoed.

Nieuwe categorieën

Vastgoed is een grotere asset class dan aandelen of obligaties. De vastgoedbeleggingsmarkt groeit bovendien nog steeds met nieuwe categorieën. Bouwinvest onderzoekt op dit moment de mogelijkheden op de markt van zorgvastgoed. Er is nog sprake van een mismatch tussen gebruikers en beleggers, maar de vraag naar zorgvastgoed is er, daar twijfelt niemand aan.

Sinds 2010 heeft Bouwinvest ook een Hotel Fund. Een hotelbelegging wordt nog wel eens vergeleken met kantoren, maar er zijn belangrijke verschillen in het beleggingsprofiel. In veel gevallen wordt met een hotelexploitant een contract van 20 tot 25 jaar aangegaan. Een hotelexploitant is gebaat bij een uitstekende ligging en een courant gebouw. Mits met de juiste hotelketens wordt samengewerkt, kan een hotelbelegging een zeer stabiele langjarige inkomstenstroom genereren.

Vanuit de maatschappij klinkt de oproep aan pensioenfondsen om in hypotheken te stappen. Voordat pensioenfondsen hierop in gaan zullen zij eerst heel duidelijk de kaders moeten vaststellen.

Zoeken naar kansen

Nu door de grote belangstelling voor core vastgoed de aanvangsrendementen sterk zijn gedaald kijken beleggers weer naar secundair vastgoed. Dat is niet opportunistisch zolang je er maar een goede balans vindt. Als belegger probeer je voor de kudde uit te lopen of de andere kant op te lopen.

Friso Berghuis is strategisch beleggingsadviseur bij Bouwinvest