Interview: Dick van Hal

‘We hopen nu te kunnen oogsten van de omslag die we hebben gerealiseerd’, Dick van Hal, CEO van Bouwinvest.

Zes jaar geleden volgde Dick van Hal, na 27 jaar voor Achmea, waaronder Syntrus Achmea Vastgoed,  te hebben gewerkt, Anne Bodzinga op als CEO van de vastgoedportefeuille van het Pensioenfonds voor de Bouwnijverheid. In die zes jaar is de eigen ontwikkelingstak van Bouwinvest vrijwel afgebouwd en is het directe Nederlandse vastgoed van het pensioenfonds in sectorfondsen gestopt, die open zijn gesteld voor externe institutionele beleggers uit binnen en – buitenland. Van Hal: ‘We hebben een enorme omslag gerealiseerd binnen het bedrijf, waardoor we de komende jaren flink kunnen oogsten.’

In 2008 publiceerde Vastgoedmarkt tot twee keer toe een interview met Dick van Hal. Eerst in april, nadat hij net was aangetreden als directievoorzitter van BPF Bouwinvest. En in september van datzelfde jaar, in de beleggersspecial. Van Hal was namelijk een van de sprekers op de jaarlijkse relatiebijeenkomst van Jones Lang LaSalle in het Kurhaus, die geheel in het teken stond van de val van Lehman Brothers, enige dagen eerder.

In het artikel in het aprilnummer 2008 zet Van Hal nog geheel in op een continuering van het beleid van BPF Bouwinvest, zoals dat gestalte had gekregen door zijn voorganger Anne Bodzinga. Maar in het september-interview, met als kop ‘Indirect Nederlands vastgoed managen voor buitenlandse pensioenfondsen’ neemt Van Hal wel degelijk een voorschot op een nieuw beleid, met als uitgangspunt om ook als investment manager voor Nederlandse en buitenlandse pensioenfondsen te gaan optreden: ‘Op dit moment zijn we nog niet zo ver. Wij werken nu exclusief voor het Pensioenfonds voor de Bouwnijverheid. Maar als je kijkt naar de trends in de markt, dan zie je dat dit gaat gebeuren. Het is daarom de taak voor assetmanagers, zoals BPF Bouwinvest, om hierop adequaat in te spelen met innovatieve producten.’

Nu, bijna zes jaar later, is het wel zover. De Stichting Rabobank Pensioenfonds participeert sinds begin dit jaar met 50 miljoen euro in een van de vier vastgoedfondsen die Bouwinvest (BPF is uit de naam weggevallen) inmiddels voert: het Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund. Inmiddels is ook bedrijfstakpensioenfonds voor Zoetwarenindustrie toegetreden. Dick van Hal: ‘Ik herinner me de kop boven het artikel uit september 2008 nog goed. Het heeft, mede door de marktomstandigheden na de val van Lehman Brothers, alleen wat langer geduurd. Het toetreden van het Rabo Pensioenfonds en Bpf Zoetwaren zijn de eerste concrete stappen.’

De vastgoedportefeuille

Wat niet is veranderd sinds 2008 is de omvang van de vastgoedportefeuille van Bouwinvest. Die bedroeg in 2008 6 miljard euro en dat bedrag staat er nog steeds, alleen is de samenstelling van de portefeuille enigszins gewijzigd. ‘Onze indirecte buitenlandse portefeuille bedraagt nu 2 miljard euro en we hebben grofweg voor 4 miljard euro aan Nederlands vastgoed in onze vier sectorfondsen.’

Die 6 miljard euro maken ongeveer 15 procent van het totale belegd vermogen van het pensioenfonds uit, overigens 5 procent minder dan de streefallocatie van 20 procent. ‘Dat we daar percentueel onder liggen, heeft alles te maken met de relatief sterk in waarde gestegen andere beleggingscategorieën. Zowel ‘vastrentende waarden’ als de ‘aandelen’ hebben het de afgelopen twee jaar zeer goed gedaan, terwijl vastgoed ook nog te maken heeft gehad met afwaarderingen. Maar sinds we ons direct vastgoed in Nederland in 2010 in de sectorfondsen hebben gestopt, is de waarde van totale portefeuille toch weer flink gestegen van 5,1 miljard euro naar ruim 6 miljard nu. Onze lange termijndoelstelling blijft echter 20 procent van het totale vermogen van het pensioenfonds, zo’n 40 miljard euro, dus we hebben de komende jaren nog heel wat te beleggen in vastgoed. Maar wel vanuit onze filosofie van hoog profiel, laag risico. Vandaar dat we in het buitenland selectief zijn in de landen waarin we investeren en in Nederland selectief in de projecten. Toch hebben we ons in 2013 voor 677 miljoen euro aan nieuwe transacties gecommitteerd, gelijkelijk verdeeld over binnen- en buitenland. Dat zie je, met name in Nederland, nog niet direct terug in de portefeuille, aangezien het vaak om nieuwbouwprojecten gaat die nog niet zijn opgeleverd.’

De sectorfondsen

Bouwinvest heeft nu vier sectorfondsen met Nederlands vastgoed en een vijfde is in voorbereiding. Van Hal: ‘Ons belangrijkste fonds in volume is het Bouwinvest Dutch Residential Fund – het fonds waarin het pensioenfonds van Rabo is ingestapt – met een waarde van ongeveer 2,6 miljard euro. Dan hebben we ons Office Fund – met een omvang van 470 miljoen euro, het Retail Fund met 606 miljoen euro en het Hotel Fund met 155 miljoen euro.’ Trots is hij op het rendement van de fondsen. ‘Alle drie de fondsen – kantoren, woningen en winkels – hebben de afgelopen vier jaar steeds ruimschoots boven de benchmark gepresteerd. Soms ook fors. Voor hotels bestaat er nog geen benchmark, maar met een rendement van rond de 7 procent is dat heel behoorlijk.’

Woningfonds

De belangrijkste commitments in 2013 hebben plaatsgevonden in het Residential Fund, met nieuwe projecten als het woonblok met 100 appartementen op het Amsterdamse Stadionplein, het Noordblok, tegenover het Olympisch Stadion. Die plek kent heel Amsterdam goed, want er heeft decennia lang een Febo-vestiging gestaan. Van Hal: ‘We verwachten ook dit jaar weer een aantal transacties voor ons woningfonds te doen, mogelijk tot 400 miljoen euro. Ons gaat het allereerst om kwaliteit. Wij hebben strikte eisen die we stellen aan onze woningen, variërend van energiegebruik, de plattegrond tot de stad en locatie. Juist die specifieke eisen laten voor ons nauwelijks een andere weg open dan nieuwbouw. Die kopen we dus turn-key in, want zelf ontwikkelen doen we niet meer zoveel. In die zin zijn we ook niet zo geïnteresseerd in de portefeuilles met bestaande corporatiewoningen die nu op de markt lijken te komen. Laat ik het zo zeggen: niet alle Vestia-woningen die nu op de markt komen, passen in onze portefeuille.’

Kantorenfonds

Het Office Fund telt 25 objecten en daarvan is het WTC-gebouw in Den Haag (het voormalige Prinsenhof in het Beatrix-kwartier) verreweg het belangrijkste. Van Hal: ‘In volume heeft het WTC en het ernaast gelegen Centre Court een groot gewicht in onze kantorenportefeuille. Daarom hebben we besloten het Centre Court in de verkoop te zetten. Het Office Fund presteert veel beter dan vele andere Nederlandse kantorenportefeuilles. We zitten met onze kantoorpanden in de grote steden en het gaat allemaal om multi-functionele locaties, met meerdere huurders. Wat voor ons vooral telt is een heel actief management, want we weten dat we zwaar moeten concurreren. We investeren dus veel in het concurrerend houden van onze kantoorgebouwen, Dat doen we met succes, want onze bezettingsgraad is met meer dan 90 procent zeer acceptabel. We hebben niet voor niets dit jaar, net als in 2013, met ons Office Fund de IPD European Property Investment Award gewonnen. Wij kijken ook nog steeds naar nieuwe aankopen. Zo hebben we meegedaan aan een aantal tenders voor recent verkochte kantoren op de Zuidas. Maar niet tegen elke prijs.’

Winkelfonds

Het derde fonds, het Retail Fund deed het in 2013 verreweg het best, met een totaal rendement van 8,1 procent. Van Hal: ‘Het segment winkels heeft zich lange tijd kunnen ontrekken aan de crisissituatie na de val van Lehman Brothers. Juist met het oog op de toekomst, gerelateerd aan voorzichtige tekenen van economisch herstel, zullen we de komende jaren inzetten op de herontwikkeling van onze bestaande portefeuille, dus niet zozeer op het uitbreiden daarvan. Ons belangrijkste project is Damrak 70 in Amsterdam, het voormalige C&A-gebouw, dat we in 2001 van Redevco kochten en dat geheel onder regie van Bouwinvest herontwikkeld wordt met TOP Vastgoed als ontwikkelaar. Ik denk dat we straks van onze 30 winkelprojecten er zes in herontwikkeling hebben. Dat is nodig om je hele portefeuille in de markt concurrerend te houden. Door er bovenop te zitten en proactief te handelen hou je de bezettingsgraad – nu ruim 95 procent – goed. Maar ik noem ook het winkelcentrum Mosveld in Amsterdam-Noord, dat we vorig jaar hebben gekocht van Multi en waarvan dit jaar de bouw begint. We hebben grote verwachtingen van de potentie van Amsterdam-Noord. Amsterdam heeft een atypische Nederlandse woningmarkt. Hier dalen de prijzen niet en er is een enorm tekort aan woningen, vooral in het huursegment tussen de 700 en 1200 euro per maand. Dat is de reden waarom wij ook relatief veel investeren in Amsterdam Noord en een nieuw winkelcentrum als Mosveld sluit hierop mooi aan.’

Hotelfonds

Het vierde vastgoedfonds van Bouwinvest is het Hotel Fund. Van Hal: ‘We hadden al twee hotels in onze portefeuille, het NH Hotel in de Prinsenhof in Den Haag en Casa 400 in Amsterdam. Die hebben we apart in een fonds gezet, samen met Room Mate Aitana, het design hotel op het Westerdokseiland. Dit hotel hebben we in juli vorig jaar aangekocht en telt 283 kamers en suites. We willen deze hotelportefeuille zeker verder uitbouwen. Amsterdam heeft een meer dan uitstekende hotelmarkt. We mikken daarbij met name op kwalitatief goede hotels die zowel de toeristische als de zakelijke markt bedienen. We hebben nu voor 150 miljoen euro aan hotels in dit fonds, maar we willen dat op termijn verdubbelen.’

Zorgfonds

Inmiddels is er ook een vijfde vastgoedfonds in voorbereiding, het Bouwinvest Dutch Institutional Healthcare Fund. Van Hal: ‘We hebben daarvoor nog geen concrete aankopen gedaan en zijn ons nog aan het oriënteren. Wat we zien, is dat wonen en zorg steeds meer gescheiden worden. Dat betekent dat steeds meer mensen op zoek zullen gaan naar een woonproduct waarbij die zorg en het wonen samen worden aangeboden. Het is onze ambitie de komende jaren een portefeuille in het private care-segment op te bouwen van minimaal 300 miljoen euro. Ik sluit niet uit dat we nog dit jaar onze eerste investeringen zullen doen.’

Buitenlandse portfolio

De buitenlandse, indirecte portefeuille van Bouwinvest maakt een belangrijk deel uit van de totale vastgoedportefeuille. Die portefeuille bedraagt op dit moment zo’n 2 miljard euro aan indirecte vastgoedbelangen in Europa, Noord-Amerika, Australië en delen van Azië. Van Hal: ‘Diversificatie van ons vastgoedbezit, ook buiten Nederland, was een van de wensen van ons pensioenfonds. Wij zoeken dus deelnames, in niet–beursgenoteerde en beursgenoteerde vastgoedfondsen in stabiele en transparante landen. Daarmee kunnen we de risico’s spreiden, ook door te kiezen voor verschillende sectoren. Neem bijvoorbeeld de woningmarkt. Terwijl we in Nederland de woningmarkt de afgelopen jaren in de problemen terecht zagen komen, was die in Duitsland ‘booming’. We kiezen trouwens bij onze buitenlandse deelnames altijd voor lokale managers die weer gerelateerd zijn aan vastgoed en vaak eigen fondsen hebben. Dus we nemen deel in fondsen en projecten waarin ook andere institutionele beleggers zitten. Dat maakt ons ook uniek. We overzien het hele pallet aan mogelijkheden en zorgen zo voor een maatwerk vastgoedportefeuille, toegespitst op de wensen van het pensioenfonds voor de Bouwnijverheid’

Van Hal benadrukt de enorme veranderingen die de vastgoedbranche het afgelopen decennium heeft laten zien: ‘De markt – zeker de beleggingsmarkt – is een globale activiteit geworden. Dat betekent niet alleen dat wij meer in buitenlands vastgoed willen investeren, maar dat ook onze internationale partners op zoek zijn naar diezelfde diversificatie die wij nastreven. Toen ik in 2008 in Vastgoedmarkt Bouwinvest neerzette als een potentiële investment manager voor Nederlands vastgoed, was dat nog slechts het uitspreken van een verwachting. Nu zijn we zover. Wij willen nu echt een internationale vastgoedmanager worden voor buitenlandse pensioenfondsen die ook een veilig vastgoedbelang in Nederland willen hebben. Het aanbod aan vermogensbeheerders die institutionele, vastgoedfondsen aanbieden, is trouwens niet zo groot. Wij springen dus als het ware in een gat in de markt. Die uitbreiding van deelnemers geeft ons ook de mogelijkheid sneller te groeien en houdt ons ook scherp. Meer schaalgrootte zorgt ook voor lagere kosten.’

Die ambitie geldt overigens niet alleen voor Bouwinvest. Van Hal: ‘Binnen de IVBN hebben we er ook werk van gemaakt. Recent is het rapport Dutch Residential Investments in European Perspective verschenen, een onafhankelijk rapport dat de Nederlands woningmarkt vanuit een beleggingsperspectief uiteenzet voor eventuele buitenlandse institutionele partijen. Dat rapport is zeer goed ontvangen. Het is zeer belangrijk dat buitenlands kapitaal naar de Nederlandse markt stroomt en we liquiditeit hebben.’

Ontwikkelingskennis

Een van de grootste verschillen in de Bouwinvest-portefeuille in vergelijking met begin 2008, is het nagenoeg verdwijnen van de eigen ontwikkelingspoot. Van Hal: ‘Toen ik in 2008 aantrad, was inderdaad de afdeling project- en gebiedsontwikkeling de grootste binnen het bedrijf, met projecten als Belvédère in Dousberg en Geusselt in Maastricht, Binckhorst in Den Haag, Meerstad in Groningen en Rijnboog in Arnhem. Sindsdien hebben we die activiteit vanwege het hoge risicogehalte teruggebracht. We zijn niet helemaal gestopt met de eigen projectontwikkeling – dus ook niet met alle projecten en posities – , maar de afdeling is teruggebracht tot een tiental medewerkers, waarmee we wel de kennis in huis hebben om mee te kijken en invloed uit te oefenen op de project-eisen, we kiezen er nu voor ons in een vroegtijdig stadium in te kopen bij projecten die door andere partijen worden ontwikkeld.’

Positief

Van Hal is positief over de toekomst van Bouwinvest. ‘We zijn erin geslaagd onze onderneming te reorganiseren en onze doelen en ambities aan te passen aan de markt.. De organisatie is inmiddels ‘state of the art ‘waarbij we alle relevante zaken op orde hebben. Zo hebben we als een van de eerste vastgoed vermogensbeheerders het verplichte vergunningstraject Alternative Investment Fund Managers Directive (AIFMD) succesvol doorlopen. Dat geeft ons als het ware een Europees paspoort en maakt het andere Europese investeerders makkelijk over de grens te beleggen. In de huidige vastgoedtrends – demografische ontwikkeling, verdere professionalisering, duurzaamheid, digitalisering, risico-analyse , governance en compliance – lopen wij voorop.
De afgelopen jaren waren ook voor ons niet makkelijk vanwege de marktomstandigheden, maar we zijn deze moeilijke jaren goed doorgekomen. Het is ook niet mis wat er in het vastgoed – en in de economie – de afgelopen jaren is gebeurd. De markten waren eerst vooral financieel georiënteerd, maar die zijn veel maatschappelijker geworden. Dat is een enorme verandering die verder gaat dan alleen maar ‘de stenen’. Voor de komende drie jaar gaan we uit van een verdere groei van onze vastgoedportefeuille met vijfentwintig procent, dus een ongeveer 1,5 miljard euro. Maar dat hangt wel af van de marktontwikkelingen en de beschikbaarheid van kwalitatief goede beleggingsproducten. Ook de belangstelling van externe beleggers is groot , we hebben echter hiervoor geen harde targets gesteld, maar iedereen weet dat een nieuwe ‘rit’ voor vastgoed zeer wel mogelijk is. De omslag die we de afgelopen zes jaar hebben gerealiseerd, heeft nu handen en voeten gekregen, waarvan we de komende jaren hopen te oogsten.’

Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen

Voor Bouwinvest staat Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) centraal bij het denken en doen van de dagelijkse business. Het is een organisatieontwikkeling, gekenmerkt door gestage, kleine veranderingen, in de ‘juiste’ richting. Door op strategisch niveau te sturen op zogenaamde kantelpunten (zowel binnen Bouwinvest als met onze ketenpartners), wordt een koers in gang gezet richting volledige implementatie van MVO in de bedrijfsprocessen van Bouwinvest in 2020. Dick van Hal: ‘Dit model illustreert de overgang van geslotenheid naar openheid, van functioneel motto naar een inspirerend motto. Dit is een wezenlijke verandering in onze organisatie.’ Dit model is geïnspireerd op het boek “Duurzaam ondernemen waarmaken”van Rob van Tulder , hoogleraar RSM Erasmus Universiteit. Wij hebben de MVO doelstellingen geïntegreerd in onze financiële en strategische doelstellingen.

Ruud de Wit was tussen 2001 en januari 2011 hoofdredacteur van vastgoedmarkt. Daarvoor was hij zeven jaar lid van het MT/hoofdredactie van de regionale krant Limburgs Dagblad. Hij was verder 15 jaar buitenlands correspondent voor de GPD-bladen en een groot aantal Nederlandse omroepen in Suriname, Zuid Afrika en Spanje/ Portugal/ Noord Afrika. Lees meer op zijn blog: Visie op vastgoed