Herontwikkelen wordt de trend bij asset management

“We hebben in 2008 een aantal studies uitgevoerd naar een nieuwe invulling van het hele complex. Al die studies vielen positief uit. En daaruit volgde automatisch de conclusie: wat het plan ook wordt, we gaan deze gebouwen hoe dan ook zelf her-ontwikkelen.”, Collin Boelhouwer, hoofd Asset Management van het Retail Fund.

Allard van Spaandonk, directeur Nederland van Bouwinvest, bestudeert nauwkeurig de foto op de voorpagina van Vastgoedmarkt uit oktober 2000. Toen werd namelijk bekend dat SFB Vastgoed (nu: Bouwinvest) namens BPF Bouw drie panden had gekocht. Van Spaandonk, met een knipoog: ‘Als ik deze foto van begin deze eeuw bekijk, zie je dat de panden toen al toe waren aan herontwikkeling.’ Veel is er in de archieven van Bouwinvest niet terug te vinden over deze aankoop, een van de grootste vastgoedtransacties van het jaar 2000 met een nooit officieel bekendgemaakte aankoopsom van 148 miljoen gulden. Toch ging het hier om een spraakmakend object. Verkoper Redevco is het vastgoedfonds van de vermogende C&A-familie Brenninkmeijer. Het ging hier ook nog eens om een locatie waar ruim honderd jaar eerder de broers Clemens en August Brenninkmeijer zijn begonnen in de hoofdstad en waar tientallen jaren de kantoren van het C&Aconcern waren gehuisvest.

Collin Boelhouwer, hoofd Asset Management van het Retail Fund waarin de panden zijn opgenomen: ‘Toen ik in 2007 bij Bouwinvest kwam werken, wist ik onmiddellijk dat het om een unieke locatie ging. Het pand van C&A en dat aan de Nieuwendijk waren geen gebouwen waarop ik trots was. Maar het waren wel objecten die honderd procent waren verhuurd, ook de kantoordelen, en elk jaar weer een prima rendement maakten.’

Haalbaarheidsanalyse

Niet snel nadat Boelhouwer zich richtte op het Retail Fund, was het duidelijk dat er iets met de locatie moest gebeuren: ‘In 2008 kondigden twee van onze kantoorhuurders, de Rijksgebouwendienst en Euronext, aan te willen verhuizen. Dan komt al snel de vraag naar boven: moeten we ons richten op nieuwe gebruikers voor de kantoorruimten of moeten we ook kijken naar andere mogelijkheden?’ Van Spaandonk: ‘Bouwinvest heeft een lange ontwikkelingstraditie, vooral voor woningen, maar we hadden toen ook ervaring met het (her)ontwikkelen van winkels. We hebben in 2008 een aantal studies uitgevoerd naar een nieuwe invulling van het hele complex, vooral de ruimten boven het winkeldeel. Daarbij zijn allerlei varianten de revue gepasseerd: opnieuw kantoren, maar ook een hotel en woningen.’ Boelhouwer: ‘Het was opvallend, dat al die studies positief uitvielen. En daaruit volgde automatisch de conclusie: wat het plan ook wordt, we gaan deze gebouwen hoe dan ook zelf her-ontwikkelen.

Maar we realiseerden ons ook, dat we alleen met specialisten een optimaal resultaat zouden bereiken. Daarom schreven we in 2010 een tender uit om een projectontwikkelaar te vinden met een projectmanagementbureau. Daaraan stelden we vragen als: wat zijn jullie ideeën over dit project, hoe zien jullie de samenwerking en wat is jullie toegevoegde waarde?’ Van Spaandonk: ‘Er waren grote verschillen in de aanpak met ontwikkelaars die de oplossing uit het vastgoed wilden halen en ontwikkelaars die het project vanuit de commercie aanvlogen.  Voor ons heeft dat laatste de doorslag gegeven en daardoor viel de keuze op Top Vastgoed als gedelegeerd ontwikkelaar. Het zwaartepunt moest niet liggen bij het vastgoed en de techniek, maar op het aantrekken van de juiste nieuwe huurders en de altijd weer cruciale vraag bij een herontwikkeling: hoe krijg je bestaande huurders er op een nette manier uit?’ Boelhouwer: ‘Top Vastgoed keek vooral naar de kansen en niet direct naar de risico’s. Top bood een optimistisch verhaal. We realiseerden ons daarbij heel goed, dat zij in feite alleen maar twee namen zijn: Patrick van Lammeren en Frank van Kessel. Je weet dan ook dat je tegelijkertijd een hele reeks van partijen in huis moet halen. Dat is dus een heel andere keus dan wanneer je met een pure ontwikkelaar of ontwikkelende bouwer in zee gaat. Daarom was het zo belangrijk dat we als Bouwinvest zelf heel wat expertise in huis hebben. We zitten als Bouwinvest veel meer in de regierol. Juist omdat wij het risico nemen.’ 

“Uitgangspunt
minimaal Breeam
Good-kwalificatie”

Positionering van project

Het project Nowadays, zoals de herontwikkeling wordt genoemd, maakt deel uit van het Bouwinvest Dutch Institutional Retail Fund. Boelhouwer: ‘De retailportefeuille bedraagt 600 miljoen euro, met 42 objecten. Voor 60 procent bestaat de portefeuille uit highstreet-objecten en voor de overige 40 procent uit wijkverzorgende winkelcentra. Wij streven ernaar dit percentage in ons belegd vermogen aan te passen naar een 70-30 verhouding om tot een betere rendement-risicoverhouding te komen. Dat zal gebeuren door aankopen, vooral van highstreet-objecten en door herontwikkelingen van objecten in de bestaande portefeuille, zoals Nowadays. Onze huidige aandeelhouder BPF Bouw wil ook naar een groter volume. We willen een waardetoename realiseren van 125 miljoen euro binnen twee, drie jaar.’ Van Spaandonk: ‘Maar die toename kan nog groter worden als we nieuwe toetreders in onze fondsen weten binnen te halen.’

Het project Nowadays is binnen de retailportefeuille in waarde het belangrijkste project en dit zal alleen maar toenemen door de herontwikkeling. Boelhouwer: ‘Naast Nowadays hebben we in onze retailportefeuille trouwens nog twee andere objecten lopen die worden herontwikkeld. Een vijfde hebben we in de planning en bij twee objecten zijn we de mogelijke herontwikkeling aan het onderzoeken. Dit is echt een trend: het actief omgaan met het bestaande bezit. Herontwikkelen wordt steeds meer de dagelijkse gang van zaken van ons assetmanagement. Dat betekent niet automatisch meer vierkante meters toevoegen. Waar dat kan natuurlijk wel, maar dat is door het sterk veranderde retaillandschap niet langer meer vanzelfsprekend. Het is nu meer het optimaliseren van en gericht omgaan met het bestaande winkelobject binnen de bestaande meters.’ 

Nowadays Recrafted for Amsterdam

“Een van de belangrijkste binnenstedelijke retailherontwikkelingen in Nederland vindt plaats in het winkelhart van Amsterdam. Eigenaar Bouwinvest herontwikkelt hier – namens het Bouwinvest Dutch Institutional Retail Fund – zijn bezit aan Damrak 70 en 80 en aan de Nieuwendijk 196. Ruud de Wit schrijft de komende anderhalf jaar een artikelserie over alle aspecten die bij een unieke herontwikkeling als Nowadays – zoals het project heet – komen kijken en waarbij alle hoofdrolspelers aan bod komen. In deze Provada Special de eerste aflevering over het doel van deze herontwikkeling. In aflevering 2 komt de positie van Top Vastgoed in dit project aan de orde. Bouwinvest is ook met een stand (11-35) aanwezig op de Provada voor meer informatie.” 

Het project zelf

Nowadays bestaat uit drie gebouwen. Het kleine historische pand aan het Damrak, waarin  Starbucks zit, met daarboven kantoorruimte van C&A. Dan het grote pand waarin nu nog alleen C&A is gehuisvest, inclusief de Beurspassage met voorheen een aantal kleinere winkels en kiosken. En het gebouw aan de Nieuwendijk en Gravenstraat, dat inmiddels is gesloopt en waar de bouw alweer is begonnen. Van Spaandonk: ‘Wat het C&A-pand onderscheidend maakt, is dat het een heel groot complex is, met heel veel meters. Op het moment dat we begonnen was het opportuun dat we alleen de onderste verdiepingen voor retail zouden bestemmen.

Maar toen kwam Primark langs die het liefst het hele gebouw wilde hebben. We hebben vervolgens ervoor gekozen om zowel Primark als C&A naast elkaar het gebouw te laten huren. De uiteindelijke opzet is dus bepaald door de wensen van de huurders.’ Van Spaandonk: ‘Het bijzondere van de locatie van Nowadays is juist het aantal vierkante meters, in totaal bijna 28.000. In de binnenstad van Amsterdam zijn nauwelijks zulke grote aantallen verhuurbare retailmeters voorhanden. Die kun je alleen maar krijgen door het samenvoegen van panden, met alle problemen van dien. Dit is, ook voor huurders, een once-in-alifetime-opportunity om zoveel retailmeters in een pand op zo’n locatie te bemachtigen. Ik moet wel toegeven dat deze situatie in Amsterdam de afgelopen maanden enigszins is gewijzigd en dat er aan Kalverstraat en Rokin recent meer grote panden beschikbaar zijn gekomen.’ Boelhouwer: ‘Ik ben trots op de huurders met wie we nu al een overeenkomst hebben en met wie we langjarige huurcontracten hebben kunnen afsluiten. Dat zijn fantastische huurders en merken die elkaar versterken. Zeker het feit dat we met C&A tot een deal zijn gekomen is bijzonder. C&A is nu nog de grootste huurder in het pand en wilde ook blijven doordraaien tijdens de herontwikkeling. Dat Top dat heeft rond gekregen, is een logistiek huzarenstukje. Tijdens de herontwikkeling zal C&A dus constant door het pand verschuiven. Zo belangrijk is die locatie voor de modeketen. De nieuwe C&A-vestiging in het pand wordt overigens ook de eerste flagship store van de modeketen in Nederland. Daar zijn we heel blij mee. En de Primark wordt de grootste vestiging van ons land.’ Hoewel het project Nowadays vooralsnog niet is afgerond, weten Van Spaandonk en Boelhouwer nu al dat het een succes wordt. ‘De huurders zijn nagenoeg bekend, we realiseren een ingewikkeld binnenstedelijk project in een opvallend korte periode van vijf jaar en we gaan uit van minimaal een Breeam Good-kwalificatie. Voor Bouwinvest is het verder van groot belang dat de know how en expertise die bij dit project is opgedaan, behouden blijft voor toekomstige nieuwe herontwikkelingsprojecten.’ 

Ruud de Wit was tussen 2001 en januari 2011 hoofdredacteur van Vastgoedmarkt. Daarvoor was hij zeven jaar lid van het MT/hoofdredactie van de regionale krant Limburgs Dagblad. Hij was verder 15 jaar buitenlands correspondent voor de GPD-bladen en een groot aantal Nederlandse omroepen in Suriname, Zuid Afrika en Spanje/ Portugal/ Noord Afrika. Lees meer op zijn blog: Visie op vastgoed