Japan biedt stabiel rendement

De hoogtijdagen van Japan in de jaren tachtig behoren tot het verre verleden. Waar destijds de rijkdom niet op kon, liegt de huidige situatie er niet om: het land kampt al tien jaar met een recessie, de staatsschuld bedraagt 200 procent van het BNP en de sterk vergrijzende bevolking levert weinig groeiverwachting. Toch ziet Jeroen de Grunt, Senior Portfolio Manager Azië/Europa van Bouwinvest, voldoende investeringskansen in wat nog steeds een van de grootste economieën ter wereld is.

De hoogtijdagen van Japan in de jaren tachtig behoren tot het verre verleden. Waar destijds de rijkdom niet op kon, liegt de huidige situatie er niet om: het land kampt al tien jaar met een recessie, de staatsschuld bedraagt 200 procent van het BNP en de sterk vergrijzende bevolking levert weinig groeiverwachting. Toch ziet Jeroen de Grunt, Senior Portfolio Manager Azië/Europa van Bouwinvest, voldoende investeringskansen in wat nog steeds een van de grootste economieën ter wereld is.

 

Japan heeft nog steeds een sterke basis. ‘De rek van de groei is eruit, maar de rijkdom is er gewoon’, licht De Grunt toe. ‘Japan is ontzettend rijk, het conglomeraat Tokyo heeft een grotere economie dan Nederland en de economie van Osaka is in omvang gelijk aan die van Noorwegen.’ In Japan is het volgens De Grunt zaak naar specifieke proposities te kijken. ‘Als je verder inzoomt dan het macro-economische plaatje, zie je dat er een groot verschil is tussen het platteland en Tokyo. Er vindt nog steeds een trek naar de stad plaats. De verwachting is dat Tokyo tot 2020 zal blijven groeien. De boodschap is: het gaat om de specifieke investering die maakt of iets aantrekkelijk is of niet.’

Hefboomeffect
De rente, die al jarenlang extreem laag is in Japan, zorgt er voor dat het gebruik van een geringe hoeveelheid vreemd vermogen bij investeringen leidt tot een groot hefboomeffect. Hiermee zijn aantrekkelijke rendementen te behalen. Er zijn echter wel grenzen gesteld aan het gebruik van financiering (leverage). De Grunt: ‘Bouwinvest hanteert het principe dat wij in Nederland geen en internationaal beperkt gebruik maken van externe financiering. De leverage voor onze internationale investeringen  is minder dan 40 procent.’

Kantorenmarkt
Onlangs deed Bouwinvest in samenwerking met andere institutionele beleggers een belangrijke fondsinvestering in kantoren in het centrum van Tokyo. De kantorenmarkt in Tokyo bevindt zich al geruime tijd in een dal waardoor ook het aanbod van nieuwe kantoren afneemt. ‘De consensus is dat de markt het diepste punt heeft bereikt en dat het van daaruit weer omhoog zal gaan’, legt De Grunt uit. ‘Wij anticiperen op die marktcyclus door nu in te stappen. Door op het juiste moment uit te stappen, op een hoger punt in de marktcyclus, maak je met kantoren die verhuurd zijn, en dus directe inkomsten genereren, een mooi rendement dat in combinatie met leverage kan oplopen tot (meer dan) 10 procent.’

Ouderenhuisvesting
De toekomstige investeringsstrategie richt zich vooral op ouderenhuisvesting in het sterk vergrijzende Japan. De focus ligt hierbij op de combinatie van wonen en zorg. ‘Als bewoner heb je een kamertje met een bed en een stoel, een badkamer op de gang die bestaat uit toilet, wastafel en douche en een gemeenschappelijke ruimte. Dit zijn heel gewilde woonconcepten in Japan, omdat ouderen niet langer bij hun kinderen kunnen blijven wonen doordat die allebei werken’, vertelt De Grunt. De uitwerking van deze strategie moet nog plaatsvinden maar de onderliggende demografische gegevens zijn onomkeerbaar.

Lange termijn
De investeringen in Japan zijn gericht op een lange termijn beleggingshorizon. De Grunt: ‘Japan is voor ons interessant omdat het een van de weinige markten in Azië is waar het mogelijk is om direct rendement te genereren en waar je niet alleen maar aan het anticiperen bent op toekomstige verkopen. In veel groeimarkten draait het vooral om projectontwikkeling en dat heeft hele andere karakteristieken. Japan is ook in trek bij pensioenfondsen omdat het een stabiele cashflow biedt, en dat wordt gewaardeerd.’

——————————
Bouwinvest is sinds 2007/2008 actief op de Japanse vastgoedmarkt via speciale beleggingsvehikels. De mondiale investeringen zijn opgedeeld in regio’s en Japan maakt onderdeel uit van de regio Azië Pacific. De totale Azië Pacific portefeuille omvat 180 miljoen euro, 13 miljoen euro is geïnvesteerd in Japan en daar komen op korte termijn nog twee investeringen bij van gezamenlijk ongeveer 50 miljoen euro.

 Onderstaand vindt u het gehele artikel: ‘Zoeken naar specifieke proposities loont: Japan biedt stabiel rendement’ Het is ook te vinden in Inbeeld 7, de nieuwste editie van het corporate magazine van Bouwinvest in Pdf of in de digitale Reader.