Beleggen in ‘emerging countries’, meer dan alleen mooie groeicijfers

India is een land met indrukwekkende cijfers en trends. Dit werd mij recent duidelijk tijdens een verblijf van twee weken in deze ‘rising economic superpower’. Positieve macro-economische en sociaal-demografische statistieken hebben ook de Indiase vastgoedmarkt (inter)nationaal op de kaart gezet. Of zoals de taxichauffeur het verwoordde: “real estate hot, big money!”.

Groei is het kernbegrip in het land van Gandhi, cricket, Bollywood, de Taj Mahal, heilige koeien en met name heel, héél veel mensen. Een aantal feiten op een rijtje. Het land heeft ruim 1,2 miljard inwoners. De helft van de bevolking is jonger dan 25 jaar. Het land verwacht een bevolkingsgroei van circa 35% in de periode tot 2050. Ter illustratie, in dezelfde periode zal geheel Europa een procentje krimpen en uiteindelijk de helft van het aantal inwoners van India hebben.

Delhi en Mumbai spannen de kroon met momenteel beiden circa 12 miljoen inwoners. Nog 25 steden huisvesten meer dan 1 miljoen inwoners. Ondanks dat nog circa 70% op het platteland woont is de trek richting de steden enorm. Ieder jaar groeien steden als Delhi en Mumbai met 3% á 4%.

Economisch is het niet minder indrukwekkend. Internationale grootmachten in het bedrijfsleven hebben het land gevonden en vechten voor marktaandeel binnen hun sector. De gemiddelde economische groei in de periode 2002-2012 bedroeg circa 7,5%. Als vastgoedbelegger kun je het slechter treffen met dit soort statistieken. Sterke groeicijfers gaan doorgaans gepaard met een toenemende vraag naar vastgoed en stijgende prijzen.

Om internationale vastgoedbeleggingskansen te signaleren maakt Bouwinvest REIM o.a. gebruik van de ‘Global Market Monitor’. Een model om de aantrekkelijkheid van landen en sectoren internationaal te vergelijken en inzichtelijk te maken. Het model richt zich op het lange termijn fundament voor vastgoedbeleggingen, zoals economische groei en bevolkingsgroei. Tientallen landen en steden zijn opgenomen in het model. India ‘scoort’ uitstekend op laatstgenoemde indicatoren.

India is echter meer dan indrukwekkende groeicijfers. Het doorbrengen van vele uren in treinen, taxi’s, tuk-tuks, restaurants, markten, home-stays en hotels maakt tevens duidelijk en bijna tastbaar waar het land minder goed op scoort. Transparantieniveau, corruptieniveau en ‘investable market’ worden bijvoorbeeld ook opgenomen in het model. Het land heeft op dit vlak nog een (zeer) lange weg te bewandelen. Corruptie en geweld jegens vrouwen en minderheden domineren het dagelijkse nieuws. Indicatoren als credit rating, valutarisico en volatiliteit economische groei bevorderen de ranking ook niet. Het betreffen overigens aspecten die nog enigszins in kaart zijn te brengen als analist. Het land kent een hevig gebrek aan cijfers over met name de verschillende vastgoedsectoren, de betrouwbaarheid daargelaten van wel bekende gegevens.

Het is daarnaast enorm belangrijk om verder te kijken dan enkel de cijfers. Wat zit er nog meer in het DNA van het land? Waar staat een land als India over tien jaar? Wat betekenen deze trends en ontwikkelingen voor de kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar vastgoed? Denk aan de onmacht (en wellicht onwil) met betrekking tot stedelijke planning, de familierol en opkomende vrouwenemancipatie, het kastensysteem, de toenemende kwaliteit van het onderwijssysteem, de ontwikkeling van wet- en regelgeving, de transformatie van de inkomenspiramide, het verder dichtslibben van de steden met een achteruithobbelende luchtkwaliteit en leefbaarheid, de immense (zwart)handel op straat, de soms (stevig) oplopende spanningen tussen religies en buurlanden, het achterblijvende energienetwerk, etc.. Het zijn slechts voorbeelden van bepalende ontwikkelingen voor India in de komende decennia.

Het land maakt dus niet alleen financieel, maar ook cultureel een sterke verandering door. Rijdend door de betere wijken van New Delhi is de ‘upside’ vanuit beleggingsperspectief voelbaar en soms al zichtbaar. Lopend in het overvolle hectische centrum van Old Delhi realiseerde ik mij echter weer dat de ‘downside’ niet onderschat moet worden en de risico’s van landen in ontwikkeling goed ingecalculeerd dienen te worden. Het land heeft nog een lange weg te gaan op bepaalde vlakken. “Meneer de koe wilt u even aan de kant!?”