"Veel zorgvastgoed moet nog worden aangepast aan de huidige of toekomstige zorgvraag"

Veel zorgvastgoed moet nog worden aangepast aan de huidige of toekomstige zorgvraag. Maar de ene cliënt is de andere niet. Pas als de vraag van de doelgroep passend wordt beantwoord, ontstaat toekomstbestendige huisvesting.

In het verleden bekostigde de overheid zowel de huisvestingslasten voor verpleeg- en verzorgingshuizen als de kosten van het leveren van zorg. Maar de overheid heeft gekozen voor het scheiden van wonen en zorg. Voor een groot deel van de traditionele verzorgingshuizen is het bestaansrecht vervallen. Veel zorginstellingen zijn hierdoor genoodzaakt hun businessplan te wijzigen en hun focus te verleggen naar zware zorg en/of individuele verhuur van appartementen in combinatie met thuiszorg.

Hoger aanvangsrendement

Aanpassing van de bedrijfsactiviteiten is van grote invloed op de vastgoedportefeuille. Van oudsher investeerden zorginstellingen zelf in vastgoed. Het garantiestelsel voor de zorgsector maakte het tamelijk makkelijk om volledig bancaire financiering te verkrijgen voor de bouw en ontwikkeling van nieuwe zorgcomplexen. Het toegenomen risicoprofiel- instellingen krijgen geen vergoeding meer bij leegstand- maakt dat banken veel kritischer kijken naar mogelijke risico’s en vastgoedinvesteringen niet meer in zijn geheel financieren. Doorgaans moet een kwart tot veertig procent van de benodigde investering uit eigen middelen worden opgebracht. Veel instellingen kunnen of willen zich dat niet permitteren. Overigens kijken beleggers ook kritisch; gegeven het risicoprofiel en de beperkte doelgroep ligt het aanvangsrendement voor zorgvastgoed doorgaans hoger dan bij reguliere woningen.

Tegelijkertijd groeit het bewustzijn dat het in eigendom hebben van vastgoed niet per definitie bijdraagt aan het verlenen van goede zorg. Steeds meer zorgaanbieders krijgen belangstelling voor het huren van vastgoedbeleggers. Bij nieuwbouw of na grootschalige renovatie wordt het vastgoed verkocht aan een investeerder, die deze vervolgens verhuurt aan individuele bewoners of aan de zorginstelling zelf verhuurt.

In wat voor zorgvastgoed moet een belegger investeren? De meer traditionele analyse van de financiële positie van ouderen geeft maar beperkt richting. Veel mensen hebben als gevolg van de groei van de welvaart in de achter ons liggende decennia een aardig vermogen opgebouwd of ze beschikken over een redelijk pensioeninkomen. Zij hebben vanwege strenge inkomensgrenzen geen toegang tot de sociale huursector, maar kostbare private zorg kunnen zij zich evenmin permitteren. Deze heel omvangrijke groep ouderen zoekt niet zelden een complete middensegmentwoning met buitenruimte en toegang tot zorgvoorzieningen.

Woonwensen bewoners

Om tot een optimaal businessplan voor nieuwbouw of renovatie van een zorggebouw te kunnen komen, is het essentieel beter inzicht te hebben in de woonwensen van de potentiële bewoners. Bouwinvest heeft al langere tijd de klassieke indeling op basis van leeftijd, inkomen en opleiding losgelaten en vervangen door een segmentering op basis van verschillen in leefstijl, woonambitie en huurmotivatie. De indeling gaat van ouderen die zekerheid of rust zoeken tot senioren met een extraverte, avontuurlijke en vitale levensstijl.

Elk segment kent duidelijke wensen ten aanzien van woningtype, woonomgeving, comfortdiensten en zorgaanbod.

Babyboomers kennen meer verschillende leefstijlen dan de eerdere ‘stille generatie’. In wat voor wereld leven zij? Houden zij van sociale contacten of zijn ze meer op zichzelf? En hoe staat die generatie tegenover het ouder worden als zodanig? Voor de een komt ouderdom met gebreken. Terwijl een ander zijn leven niet wil aanpassen en het ouder worden het liefst zou ontkennen.

Voorzieningen cruciaal

Veel senioren vinden het belangrijk in de buurt van voorzieningen te wonen. Dat geldt echter niet voor iedereen. Een aantal ouderen verkiest een wat anoniemer grootstedelijk woonmilieu of woont bij voorkeur in een groen, niet-stedelijk woonmilieu. Maar ook bij hen groeit in de loop van de tijd het verlangen naar voldoende voorzieningen en de aanwezigheid van sociale contacten.

Kennis over woonwensen levert ook inzicht op in de potentiële zorgvraag. De ene ouder verlangt praktische services en diensten, terwijl een ander pas om hulp van buiten zal vragen als familie en vrienden niet meer in de toenemende zorgvraag kunnen voorzien. De introductie van e-health- toepassingen zal de een juist wel, maar de ander helemaal niet aanspreken.

Niet op de laatste plaats geeft de segmentering richting aan het denken over de (zorg-)woning en de woonomgeving. Veel ouderen hebben behoefte aan een huurwoning. Een dergelijke woning biedt gemak. De een verkiest een leuk appartement in een groot complex met alle winkels op loopafstand. Een ander zal zijn oude stek niet snel verlaten. Mocht verhuizing toch nodig zijn, dan willen zij graag in hun oude buurt blijven. De plattegrond van de huurwoning mag wel wat kleiner, maar er is een kritische grens. Driekamerappartementen zijn favoriet bij echtparen. Voor eenpersoonshuishoudens zijn twee kamers voldoende.

Door de kennis over de potentiële cliënt te koppelen aan het beoogde product, kan een doelgroep worden vastgesteld. Als vervolgens de vraag van de doelgroep passend wordt beantwoord, dan wordt toekomstbestendig vastgoed ontwikkeld en gebouwd.

Dit artikel verscheen eerder in de Vastgoedmarkt van mei 2017