De aangescherpte strategie van Bouwinvest focust op sociale impact, zorgvastgoed én buitenlandse investeerders

De afgelopen twee jaar waren pittig voor de hele vastgoedsector en een herstel laat nog wel even op zich wachten. Toch heeft Bouwinvest in 2023 niet stilgezeten. De institutionele vastgoedinvesteerder zet in op een aangescherpte strategie. Daarin is een belangrijke rol vastgelegd voor zorgvastgoed en vastgoed met maatschappelijke impact.

Dat zegt Christian Schouten, Head of Dutch Transaction Management bij Bouwinvest, in een interview met Vastgoedmarkt. Hij is verantwoordelijk voor de acquisitie in alle sectoren – van woningen tot kantoren, van winkels tot hotels. De aangescherpte strategie gaat gepaard met een nieuwe energie bij de investeerder. Die staat in het teken van samenwerking met stakeholders. De afgelopen weken zijn er sessies geweest met allerlei partners, waaronder de top van ontwikkelend Nederland, zo vertelt Schouten enthousiast. “Die sessies zijn bedoeld om met elkaar open te praten en wederzijds begrip te kweken. Wij vertellen over onze keuzes als institutionele belegger en over de ontwikkelingen in de pensioenwereld, want wij investeren namens de Nederlandse pensioenfondsen. Het eerlijke verhaal komt op tafel, inclusief de kritische noten. Samen komen we tot antwoorden op de vragen die spelen in de vastgoedsector. Dat is inspirerend en het geeft vertrouwen. Je hebt een hele andere basis als je elkaar weer tegenkomt bij specifieke transacties.” Bouwinvest is van plan om in 2024 weer een aantal van deze sessies te organiseren. Een van de ‘doelgroepen’ zullen de zorgbestuurders zijn, zo laat Christian Schouten weten.

Zorgvastgoed

Want Bouwinvest zet volop in op zorgvastgoed. Het Bouwinvest  Healthcare Fund is het afgelopen jaar enorm gegroeid, zegt Schouten met enige trots. “We gaan dit jaar meer dan 300 miljoen euro aan acquisities doen, voor het overgrote deel in zorgvastgoed”, zegt Schouten. “We investeren nu nog alleen in zorgvastgoed voor het pensioenfonds voor de bouw (bpfBOUW), maar we willen het fonds ook openstellen voor andere investeerders. Wij horen dat er veel interesse is.” En er is urgentie bij de bestuurders van zorginstellingen, merkt Schouten. “Zij zien vastgoed tegenwoordig eerder als een last dan als een lust, zeker als er ook nog een verduurzamingsslag moet worden gemaakt. De zorg moet betaalbaar blijven. Dat betekent dat er op een hele efficiënte manier zorg moet worden verleend in toekomstbestendig vastgoed. Alleen samen met de zorginstellingen kunnen wij dat verwezenlijken.” De afgelopen jaren heeft het Healthcare Fund van Bouwinvest al een mooie portefeuille opgebouwd. Zo heeft het zorgvastgoedfonds in 2020 meer dan zestig zorg/seniorenappartementen in het middenhuursegment via een sale & leaseback-constructie overgenomen van DSV | verzorgd leven. Bouwinvest beheert nu het vastgoed en DSV blijft de zorg aanbieden. Daarnaast kocht het fonds in Hillegom zo’n 75 zelfstandige woningen in het middensegment voor senioren met en zonder zorgvraag van gebiedsontwikkelaar AM. Ze staan in een gemengde, inclusieve wijk met woningen, seniorenwoningen en zorgwoningen. Bouwinvest heeft een samenwerkingsovereenkomst getekend met zorginstelling Stichting Hozo voor verzorging en ondersteuning van de ouderen.

Sociale impact

Een andere mijlpaal is de realisatie van het Dutch Social Impact Real Estate Partnership, waarmee Bouwinvest investeert voor pensioenfondsen ABP en bpfBOUW. Het ABP committeert zich voor 250 miljoen en bpfBOUW voor 150 miljoen euro. Het partnership gaat betaalbare woningen en zorgwoningen in het lage middenhuursegment in Nederland toevoegen én behouden, zo legt Christian Schouten uit. Want het gaat ook om verduurzaming van bestaande bouw. Het partnerschap richt zich vooral op woningen, maar ook op maatschappelijk vastgoed als scholen en buurtcentra. “Het fonds komt voort uit de vraag vanuit de aandeelhouders, het onderstreept het commitment dat de pensioenfondsen hebben aan de Nederlandse woningmarkt. En het sluit aan op wat ontwikkelaars willen realiseren. Maar het belangrijkste is: het vult het gat dat dreigt te ontstaan tussen het sociale huursegment en de hoge middenhuur. Er zijn nu doelgroepen – denk aan de cruciale beroepen – die tussen wal en schip raken. Hetzelfde geldt voor betaalbare seniorenwoningen. Niet elke senior kan 1100 euro ophoesten. Voor deze groepen zal een passend product moeten komen.” Bouwinvest wil dat in samenwerking met woningcorporaties realiseren, onder andere in de wijken waar de leefbaarheid nog wat minder scoort of waar maatschappelijke voorzieningen nu ontbreken. Christian Schouten: “Wij zijn doorlopend met corporaties in gesprek. De corporaties reageren positief. We hebben ze wel duidelijk moeten maken dat het niet onze bedoeling is om in hun vijver te vissen. Wij gaan geen sociale huurwoningen voor hun neus wegkapen. We werken complementair.”

Pittige jaren

De focus op zorgvastgoed en social impact heeft overigens geen grote gevolgen voor de andere sectoren waarin Bouwinvest actief is, zo benadrukt Christian Schouten. “Daar geldt: de winkel blijft open. We blijven investeren in sectoren waarin we al actief waren, zoals residential, office, retail en hotels.” In alle sectoren is Bouwinvest in 2022 door een dal gegaan en stond dit jaar in het teken van herstel. Christian Schouten: “Met name in het Residential Fund was sprake van een ‘game changer’ doordat we te maken hadden met een investeerder die zijn allocatie naar vastgoed wilde terugbrengen. Sinds de financiële crisis hadden we alleen maar een opgaande markt gehad. In één keer was dat gekanteld. Dat heeft ons in 2022 wel op scherp gezet. Precies op tijd, denk ik.”

Schouten vervolgt: “We hebben de afgelopen jaren dan ook vastgoed moeten verkopen. De les die we echter in de vorige financiële crisis hebben geleerd was om niet de luiken volledig te sluiten. We zijn actief gebleven en doorgegaan met investeren. Het was misschien niet voor iedereen zichtbaar, maar we zijn in gesprek gebleven met de marktpartijen.” In 2023 heeft Bouwinvest voor zo’n 300 miljoen aan acquisities gedaan in vooral zorgvastgoed, kantoren en winkels. “Dat is toch best veel voor een partij waarvan werd gezegd dat ze op hun handen zitten”, lacht Schouten. De ambitie voor het komende jaar is om naar 600 tot 650 miljoen te gaan. “Dat is dus een hele opdracht, want 2024 zal ook een pittig jaar worden voor de Nederlandse vastgoedmarkt. Er is wel enige verbetering, maar dezelfde problemen spelen nog steeds: de rentes blijven langer hoog dan we hadden verwacht, de macro-economische vooruitzichten zijn nog steeds bijzonder ongunstig, er ligt nog steeds een enorme opgave als het gaat om verduurzaming. En dan hebben we het nog niet eens over de toenemende regeldruk van toezichthouders op pensioenfondsen, die investeren lastiger maakt. Er blijft dus een voortdurend spanningsveld, waarin het afhankelijk is van de sector of er sprake is van meer of minder afwaardering.”

Het opkrabbelen uit het dal zal niet gaan met de gelden van de Nederlandse pensioenfondsen alleen, zo betoogt Christian Schouten. “De Nederlandse pensioenpot slinkt uiteindelijk door vergrijzing. Daarom ontwikkelen we producten die ook voor andere beleggers interessant zijn. Bij het zoeken naar kapitaal kijken we nadrukkelijk ook naar het buitenland. We willen ons palet uitbreiden met nieuwe producten. Dat kan zijn in andere sectoren, maar ook met een ander risicoprofiel om hoger rendement te realiseren. Buitenlandse partijen gaan namelijk niet in ons core residential fund stappen. Daarvoor is het rendement niet interessant genoeg. Hetzelfde geldt voor zorgvastgoed. We gaan daar zeker groei realiseren, maar dat zal met Nederlandse pensioenfondsen zijn.”

Het artikel werd gepubliceerd op Vastgoedmarkt.