Kansen en risico’s bij klimaatomslag in vastgoedwereld

Extreme weersomstandigheden, nieuwe klimaatregelgeving en hoge energieprijzen zetten het belang van een goed duurzaam beleid volop in de schijnwerpers binnen de vastgoedwereld. Behalve in een betere risicobeheersing, betaalt dat zich via tevreden huurders ook uit in een aantrekkelijk financieel rendement. In dit artikel gaat Bernardo Korenberg in op klimaatrisico’s bij vastgoedinvesteringen.

In het kort:

• De vastgoedsector moet en kan een grote bijdrage leveren bij de aanpak van klimaatuitdagingen en ander maatschappelijke thema’s zoals inclusieve en leefbare steden
• Duurzame investeringen leveren op termijn vaak ook een mooi financieel rendement op
• Wie duurzaamheid vanuit portefeuilleniveau benadert, mist mogelijk kansen en risico’s
• Bouwinvest maakt voor elk object een analyse op duurzaamheid
  
  

Hoe groot is het risico dat een gebouw verzakt als gevolg van droogte, of dat er waterschade ontstaat bij een overstroming? Wie nu pas mogelijkheden bekijkt om duurzame factoren in het beleggingsbeleid te verweven, heeft de boot gemist. Want hoewel bovenstaande fysieke risico’s zich vaak pas op de lange termijn laten voelen, staat het duurzame transitierisico nu al volop in de schijnwerpers. Als gevolg van het Klimaatakkoord van Parijs (2015) hebben bijna alle landen afgesproken om de opwarming van de aarde te beperken tot ruim onder de 2 graden Celsius. Om dat voor elkaar te krijgen, moet de CO2-uitstoot op korte termijn al een flink stuk omlaag.

Voor de vastgoedsector is een grote rol weggelegd bij de klimaatomslag. Maar liefst 38%¹ van de wereldwijde CO2-uitstoot is namelijk afkomstig van gebouwen. De enorme stijging van energieprijzen als gevolg van onder meer de oorlog in Oekraïne, zorgt er bovendien voor dat bedrijven die al investeerden in energiebesparende maatregelen en hernieuwbare energie, zoals het plaatsen van zonnepanelen, nu al een groot kostenvoordeel hebben.

“We zien het als onze verantwoordelijkheid om een rol te spelen bij de klimaatslag die de sector moet maken”

Bij Bouwinvest wordt de focus op duurzaamheid nadrukkelijk niet alleen gedreven door financiële en risico-overwegingen. Korenberg: “We zien het als onze verantwoordelijkheid om een rol te spelen bij de klimaatslag die de sector moet maken”, benadrukt Bernardo Korenberg – hoofd Sustainability and Innovation bij Bouwinvest Real Estate Investors: “Vastgoed vormt een belangrijk onderdeel van de Nederlandse economie. Niet alleen omdat mensen er wonen en werken, maar ook omdat een groot deel van het pensioenvermogen erin is geïnvesteerd. Pensioenfondsen streven behalve naar een goed financieel rendement ook naar een leefbare wereld waar hun deelnemers ook in de toekomst van hun oude dag kunnen genieten. Goed vastgoedbeheer heeft in zekere zin een vergelijkbaar uitgangspunt. Bedrijven die behalve naar het directe rendement ook de focus leggen op het bouwen of verbouwen van panden waar mensen met plezier wonen of werken, gaan een mooiere toekomst op dan ondernemingen die alleen maar naar de financiële cijfers kijken.”

Het bewijs stapelt zich echter op dat de groene premie – of zogeheten brown discount – er wel degelijk is. Onder meer ING en de Universiteit Tilburg hebben in recente rapporten becijferd dat een belegging in duurzame gebouwen ook een hoger financieel rendement oplevert. Maar in de praktijk hebben veel vastgoedpartijen er moeite mee om het rendement van duurzame investeringen inzichtelijk te maken in een business case. Dat roept de vraag op hoe je globale concepten zoals duurzaamheid en klimaatrisico’s vertaalt naar een vastgoedportefeuille.

Uitbesteden? Zelf aan de slag!
Je kunt natuurlijk een consultancybureau inhuren om bijvoorbeeld de fysieke klimaatrisico’s voor je portefeuille in kaart te brengen. Korenberg: “Maar in onze ogen krijg je pas echt goed zicht op alle risico’s en kansen, als je zelf aan de slag gaat. We hebben er dan ook bewust ervoor gekozen om zelf eerst een analyse te maken. Daarvoor maken we gebruik van publiek beschikbare data, zoals klimaatmodellen en -scenario’s. Zo kunnen we voor al onze panden kijken hoe hoog het bruto fysieke omgevingsrisico is. De volgende stap is dan om dat te vertalen naar het netto-risico van een pand. Een gebouw met een groen dak is bijvoorbeeld veel beter bestendig tegen een hittegolf en hevige neerslag dan wanneer daar een kale donkere dakbedekking ligt. Uiteraard kijken we ook naar het type en soort vastgoed en de gebruikers. Risico’s bij zorgvastgoed kennen bijvoorbeeld een strengere indeling vanwege de meer kwetsbare gebruiker. Immers: hitte brengt een hoger risico voor ouderen en mensen met een kwetsbare gezondheid met zich mee.”

Door stapsgewijs in te zoomen van landsniveau, via de buurt naar individuele gebouwen ontstaat een gedetailleerd overzicht van alle objecten in portefeuille. Aan de hand hiervan komt duidelijk naar voren waar de risico’s liggen, maar juist ook welke kansen er zijn. Korenberg: “Dit biedt ons veel handelingsperspectief. Bij elk object zien we of er op korte termijn al maatregelen moeten nemen, of dat we juist kunnen wachten tot een huurderswisseling om dan een verbeterslag te maken. Naast onze intrinsieke motivatie om te verduurzamen, is een ander belangrijk uitgangspunt dat we niet verrast willen worden door nieuwe regelgeving. Want als je gedwongen wordt om maatregelen te nemen, betaal je vaak heel hoge kosten voor arbeid en materialen. Dat komt omdat heel veel andere partijen op hetzelfde moment vergelijkbare aanpassingen moeten maken. Voor ons is het dus heel belangrijk om zelf de regie te houden.”

Een goed duurzaam beleid draait om meer dan alleen het beheersen van klimaatrisico’s. Het is bij uitstek ook een hulpmiddel om waarde toe te voegen aan een vastgoedportefeuille.

Een goed beleid draait echter om meer dan alleen het sturen op klimaatrisico’s. Verduurzaming is bij uitstek ook een hulpmiddel om waarde toe te voegen aan een vastgoedportefeuille. Een energie-efficiënt pand met een lage CO2-voetafdruk zal lagere exploitatiekosten hebben. Het begrip duurzaam heeft echter ook nog een andere lading. Korenberg: “Een gebouw moet een fijne plaats zijn om te wonen en/of te werken. Hiervoor moeten allerlei zaken samenkomen. Een goed en gezond binnenklimaat dat niet te warm of te koud is, vormt een belangrijke voorwaarde. Ook voorzieningen dragen hieraan bij, zoals bijvoorbeeld voldoende recreatieruimte of een goed bedrijfsrestaurant. Bij grote bedrijven geven duurzame factoren bovendien steeds vaker de doorslag bij de selectie van een nieuw kantoor. Een groen kantoor is voor ondernemingen namelijk steeds meer het visitekaartje voor het voeren van een verantwoord beleid.”

Het gebied rondom het Olympisch Stadion is een goed voorbeeld van een project waar alle duurzame elementen samenkomen. Het stadion dat bijna een eeuw geleden gebouwd werd voor de Olympische Spelen van 1928, bleef als icoon behouden voor de stad. Hoewel het binnenterrein nog steeds geschikt is voor verschillende sportactiviteiten, heeft het complex een nieuwe rol gekregen als locatie voor evenementen en bijeenkomsten. Dat geldt ook voor enkele andere panden in de omgeving. De bekende Citroën-garage is omgebouwd tot multifunctioneel duurzaam kantoor met een daktuin, terwijl er ook nieuwe appartementencomplexen op het terrein zijn gebouwd. Korenberg: “De transformatie heeft een hip, leefbaar gebied opgeleverd dat nieuw elan geeft aan de buurt. Maar ook bij nieuwe projecten maken we echt een duurzaam verschil. Een mooi voorbeeld zijn de slimme appartementen in het Eindhovense Next-gebouw. Daarin staan ook een wasmachine en een droger, die aangaan op het moment dat de elektriciteitsprijzen laag liggen. Dat gebeurt op momenten dat er veel stroom wordt opgewekt, zoals op een zonnige middag. De woonruimtes zitten bovendien vol lichtsensoren, waardoor lampen automatisch aan- en uitgaan. Zo zorgt de technologie behalve voor energiebesparing ook voor een groeiend bewustzijn van de gebruikers van de ruimte. Want een duurzaam gebouw maakt pas een verschil als het op een slimme manier wordt gebruikt. ”

Duurzame samenwerking
Een goede samenwerking is op klimaatvlak de sleutel voor succes op de lange termijn. Korenberg: “Voor ons als bedrijf is het belangrijk, aangezien we een veel breder inzicht krijgen dan wanneer we alleen vanuit onze eigen rol naar klimaatontwikkelingen kijken. Ook als je kijkt naar de klimaatproblemen die er liggen is het noodzakelijk om samen op te trekken. Want geen enkele partij kan op eigen kracht klimaatverandering oplossen. Een van de zaken waar duurzame samenwerkingen nu op focussen, is het ontwikkelen van een methodiek om klimaatrisico’s in kaart te brengen. Het zou heel mooi zijn als we over een paar jaar in duurzaam opzicht dezelfde taal spreken binnen de sector. Dat geldt voor het aanpakken van de klimaatuitdagingen, maar ook in financieel opzicht kan daar een voordeel aan zitten. Bijvoorbeeld in de vorm van lagere verzekeringspremies voor duurzame, toekomstbestendige gebouwen.”

Bouwinvest is aangesloten bij verschillende onderzoeksprogramma’s, zoals RED & BLUE en de Dutch Green Building Council. Daar zitten we met allerlei spelers aan tafel, zoals overheden, marktpartijen, onderwijsinstellingen en andere betrokken. Korenberg: “In die diversiteit zit ook de grote kracht van samenwerking. Net zoals je bijvoorbeeld ziet dat bedrijven met een diverse personeelssamenstelling beter in staat zijn om zich aan te passen aan een veranderende wereld en met de tijd mee te gaan.” 

Drie redenen voor een duurzame focus
Bij Bouwinvest is het belang van duurzaamheid verankerd in de bedrijfsstrategie. Een eerste reden is dat een duurzaam pand een beter risico-rendement profiel kent en de klimaatgevoeligheid van een pand op de lange termijn grote impact heeft op het investeringsrendement. Korenberg: “Dat zien grote institutionele beleggers ook. We merken steeds meer dat onze duurzame aanpak helpt om nieuwe investeerders te vinden, maar ook om bestaande beleggers langer aan ons binden. Door de groeiende focus op duurzame factoren krijgen gesprekken met beleggers bovendien een nieuwe dimensie. Grote pensioenfondsen stoppen er bijvoorbeeld veel energie in om de impact van hun beleggingen beter in kaart te brengen. Als vastgoedinstelling kom je dan niet meer weg met een mooie duurzame quote en een statement in het jaarverslag. Vastgoed is bovendien een interessante beleggingscategorie omdat je er tastbare impact mee kan maken. Denk naast het bijdragen aan de energietransitie bijvoorbeeld ook aan het bijdragen aan een inclusieve en leefbare stad, door mensen een betaalbare en kwalitatief hoogwaardige woning te kunnen bieden met stabiele voorwaarden. Ten slotte betaalt onze duurzame focus zich ook uit voor de toekomst van Bouwinvest. De arbeidsmarkt is de laatste jaren heel krap geworden. De nieuwe generatie heeft de banen voor het uitzoeken. Jongeren willen graag werken voor een onderneming die dezelfde waardes en doelstellingen heeft als dat zij hebben. Het geeft veel voldoening om aan de nieuwe werknemers die we aantrekken te merken dat onze duurzame focus zich ook in dit opzicht uitbetaalt. Binnen ons bedrijf is de afgelopen tien jaar veel veranderd. Duurzaamheid zit in de genen van de medewerkers en is een gemeenschappelijke verantwoordelijkheid. Waarbij ik ooit begon als éénling heb ik inmiddels een team van vijf ESG specialisten die de strategische kaders uitzet en de rest van de organisatie ondersteunt bij de implementatie met een rechtstreekse rapportagelijn aan de CEO. Dat onderstreept wel dat Bouwinvest echt werk maakt van een duurzaam beleid.”

<sub>1 Bron: Spotlight: Property and Carbon – Savills, 2021

Dit artikel is eerder gepubliceerd in Financial Investigator 05-2022</sub>